一个银行从业人员的视角:买房别急 让加息飞一会

　　房价之所以到现在的高位，超出了大多数工薪阶层的承受能力，主要有两方面原因：其一是超发的货币，中国2001年至2008年8年间新增信贷20万亿元;2009年新增信贷9.6万亿元，2010年新增信贷7.5万亿元，如包括银信合作及银行表外新增的信贷，2009-2010年新增信贷相当于过去八年。

　　超发的货币传导至房地产市场的方式有两项：一些大企业并不缺乏资金，各种原因使他们接受贷款进行投资理财并进入房地产市场，炒地炒房生财，大量的地王改换成国有大企业也就不足为怪。超规模的投资，既得利益阶层受益最大，其所得的各种收入包括灰色收入大部分也流入了房地产市场。其二是土地财政：地方政府是高房价高地价的最大收益者，同时地方政府也控制着土地的出让节奏等。

　　其他的因素诸如国内缺乏投资渠道，特殊的住房消费模式、房地产开发模式以及政府将房地产作为国民经济支柱产业也是房价居高不下的重要原因。

　　如果政府继续超发货币、卖地生财的模式没有制度性的变革，那么，在未来N年内房价绝无大跌的可能。相反，每次调控都是刚需们买入的好机会。

　　以此推论，判断2011年房价的走势，可以观察以上两个因素明年的发展趋势。

　　1.贷款增量。据内部消息，央行上报国务院的2011年新增贷款为6.5万亿元，而发改委则要求为7.5万亿元。但实体经济信贷需求旺盛，预计全年新增贷款规模7万亿至7.5万亿元，贷款余额增速为15%左右。加上银行信托，资产转卖等方式腾出的信贷规模，全年贷款增量预计不会低于8万亿元，2011年新增的信贷历史上排名第三，仅次于2009/2010年，货币再一次超发。

　　随着银监会加强实贷实付的监管，预计违规流入房地产的资金会继续减少。但这并不意味着房地产企业及房地产持有者会缺少资金。经过近两年的飞速发展，大部分房企都积累了相当的现金.由于房地产开发贷款业务是银行的优质业务，开发商与基层银行也有扯不清的关系，在只讲利益不讲道德的银行业，预计房地产的资金供应有一定保证，尤其是区域性的大型房企。

　　做小企业利率可以上浮但是没有抵押物，经营也有风险;做大型基础项目，利率要下浮;房地产项目利率不仅利率上浮而且还有土地抵押。你说银行会怎么选?

　　房产持有者都是中国的中高收入群体。看看你身边买了房子的人，有多少是月供超过家庭收入50%的?相反，大部分房产持有者的成本都比市价低，也享受着低息的贷款，只要通胀预期继续存在，只要没有实施严厉的房地产税调控，房产持有者不会将房子低价卖出来。要知道，目前只有房产才是国内最好的投资品，有了房子，你的资产就不会如同存款、股票一样存在贬值的风险。

　　明年7.5万亿元贷款增量投向估计为大型基础设施项目、房地产(包括个人房贷)、中小型企业等。在一切以经济发展及GDP增速为考核指标的中国，大型基础设施项目纷纷上马，都想赶着这最后一班车。虚假的可行性研究报告、美好的收入预计都是走走过场。政府银行都心中有数，政府想要GDP，银行想要规模效益，一拍即合。其实谁都知道，这两年在经济不发达地区建这么多高速公路，修这么多条高速铁路，不计成本地上，以后有这么多车到处跑么?有这么多人没事就做火车到处溜达么?反过来一看，房地产倒成了一块风险极低的业务，有地抵押，房子好卖，买房的都是有钱人，贷款不良率极低。银行就是一个唯利是图的行业，可以肯定的说，银行也离不开房地产。

　　谨慎的估计，明年的7.5万亿元贷款增量绝不是导致房价下降的因素。又一剂猛药下去，受益的是哪些人?他们赚了钱会投向哪里?这是个值得深思的问题。GDP的增长，收入倍增计划也会促使刚性需求及改善性需求继续入市，房价不会温水煮青蛙一样下调，相反，中等收入群体会慢慢接受高房价的现实，从了。

　　M2是货币供应量的一个指标，现金+居民存款+企业存款构成了M2的主要部分。新增的贷款最终大部分要反映到M2上。

　　新增贷款规模是包括存量到期的。现在国内企业大部分短期贷款都是短贷长用的，假设近年到期7亿元，其中有2亿是无需再借的，有5亿是企业暂时筹了一笔钱还了，银行再借给他。其实真正到期的只有2亿元，这个可以跟全年的新增贷款增量抵消掉。

　　说到这，不妨提提银行资产风险：风险最大的是小企业贷款，其次是政府融资平台，再次是这两年新建的基础设施项目，如高速公路，电厂等;房地产开发贷款和个人房贷反而是风险最小的。当然，如果经济发展慢了下来，政府融资平台和基础设施项目会一块完蛋，寅吃卯粮的日子也就结束了。房地产贷款风险对于银行其实真的是可控的，这也是年中这么多银行敢跳出来说，就算房价下降30—40%，他们也挺得住。

　　让加息飞一会，加息之后，对房价的影响究竟如何，要等一会儿，犹如子弹要飞一会儿一样，过些时间，才能看得明白。不是特别着急买房的人可以观望一、二个月，是否会持续加息，力度多大，是否配合其他货币政策。如只是如央行所说的“稳健的，常态的”货币政策措施，则房价还得涨。

　　在常态下，房产持有者不会因为每个月多还了几百元就把房子给卖了，缓慢加息会更加坚定其持有房产抵御通胀的信心;刚需也不会因为每月多了几百块月供就不买房了，买得起的照样会买。加息会加大房地产开发企业的成本，这个成本最终还是会转移到消费者头上。

作者：专心论坛(2010-12-29 12:49:07)，[首贴]