中国豪宅成了财富的削骨刀 总有一天会自刎

　　多家研究机构监测的数据显示，11月3号，汤臣一品成交了一套28楼的房源，这套面积597平方米的豪宅售价高达9609万元，每平米16万8百多元，打破了2年前由它自己保持的每平方米14万2千多元的单价纪录，创下上海有史以来住宅单价的最高纪录。

　　豪宅畅销成为房地产市场热点。据戴德梁行对北京、上海、深圳、广州四大一线样本城市1月至8月十大热销楼盘的跟踪研究发现，自6月份以来四大城市商品住宅的成交结构中，高端及豪宅产品的成交占比(以销售套数计算)已由1月至5月份的37%上升到了最近3个月的49%，已经近半。戴德梁行指出，高端及豪宅产品对于普通住宅的替代效应也是近期房价持续高走的主要诱因之一。

　　北京、上海、深圳三个房地产一线城市的数据可以印证豪宅市场热得发烫。以深圳为例，9月成交量排名前10位的楼盘中，有8个属于豪宅项目，导致9月深圳新房均价较年初翻番，而10月豪宅项目也占到五席。上海同样如此，来自佑威?楼市通系统的数据显示：10月份，上海豪宅成交面积为6.4万平方米，相比9月增加4.9%；成交均价为6.3477万元/平方米，相比9月上涨了2.4%。豪宅产品一路高歌猛进。另据中原地产提供的2009年北京市豪宅月成交占比数据显示，今年春节过后，以高端公寓和别墅为主的豪宅成交占比逐月上升，其中，3月份占比为9.4%，而到8月份成交占比已升至20.6%，9月份进一步攀升至25.7%。

　　豪宅购买者主要是投资客。深圳楼市的投资客比例已接近五成，豪宅市场中投资客比例更高，有的楼盘甚至超过八成。

　　豪宅是财富的消化器。美国的房价低迷遥遥无期之际，中国房地产价格节节上升，而政府面对房价上升基本无动于衷，甚至有住建部权威人士在此敏感时刻表态，“住房优惠政策大部分无截止日期”，说明豪宅作为重要货币融通渠道，被暗中首肯。

　　房地产拉动60个行业的作用不必多说，房地产的货币调节器功能不应受到忽视。

　　高地价与高房价的资金流向三个地方：一是流向地方政府，刚好弥补了今年税费不足、无法满足大型项目开工不足的难处。中原地产研究中心数据显示，前三季度重点城市土地出让金收入已经超越2007年全年水平。今年1-10月，10个重点城市溢价水平全部超过去年同期。10月份单月，全国60个城市共成交住宅用地337宗，溢价水平超过100%的地块共29宗。其中，上海溢价水平最高，达到160%。

　　二是流向开发商手中，刚好赶上开发商拍得土地后资金不足的空档。11月10日，国家统计局发布《1-10月全国房地产市场运行情况》。数据显示，今年 1-10月，房地产开发企业本年资金来源44034亿元，同比增长43.4%。其中，国内贷款9119亿元，增长53.0%；利用外资377亿元，下降 29.6%；企业自筹资金14320亿元，增长16.7%；其他资金20218亿元，增长69.5%。在其他资金中，定金及预收款11755亿元，增长 59.2%；个人按揭贷款6163亿元，增长119.7%。定金及预收款占开发商资金来源的近3成。

　　三是流向短期内兑现的投资客。持有物业大幅坐地起价转手套现的不在少数。

　　有人担心巨大的房地产泡沫将引发经济动荡，不过这对于中国社会的冲击并不大，原因在于金融杠杆使用得较少。

　　在刚性需求冬眠后，巨大的房地产泡沫主要由豪宅投资客承接，首付比率提高，杠杆更低。相比万千投资者关注、政治压力巨大的股市，楼市调控更加轻松。 2001年，香港董特首的八万五计划，加上911事件的多米诺骨牌效应，使香港楼市急泻50%，香港社会近30万户在楼市上被深度套牢，成“负资产一族”。如果说美国的次贷将金融机构与普通民众绑在了房地产战车上，如果说香港的房地产贷款加长了金融杠杆，而在内地，买地全额付款，贷款必须放在银行中，如果把最危机的个人按揭以资产证券化的名义出售给投资者，那就真的可以做到银行独得厚利，风险全给他人了。

　　只要实体经济实质性转好，如同香港的经验，通过数次加息，加上政府出台平抑房价的政策，就会套死那些豪宅投资者，而房地产市场的泡沫自然消解。更妙的是，如此财富转换非常合法，还能够获得民意的支持，开发商与豪宅投资者收获不到一滴眼泪。

　　房地产，豪宅，是中国货币政策的重要调节器。如果到12月末，对房地产仍然不出台调控政策，那房地产投资就真的十分危险了。

作者：专心论坛(2009-11-12 22:35:39)，[首贴]