调控重拳下 上海房价意外创历史新高

　　上周，是本轮调控重拳全程作用的第一周，但有些令人意外的是，上海上周住房成交均价却创下了历史新高：2.6万元/平方米。

　　不过，在持续下降的供求比面前，2.6万元/平方米的新高则完全暴露了背后的“空虚”。上周，上海全市商品房、商品住宅供求双降，供求比则持续下跌，由前一周的1:0.73下降到上周的1:0.68。其中商品住宅供求比下跌更为明显，由前一周的1:0.84下降至上周的1:0.48。

　　戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏指出，后市受近期密集出台调控政策影响，预计未来5-6个月内成交将陷入胶着。从供应面来看，市场短期内可能出现部分抛压现象，主要集中在二手市场。

　　抛售压力，已向全国蔓延，尤其在二手房市场。据中原地产披露的数据，京沪广深津五大城市二手房出现成交大幅下挫，深圳跌幅最高为-82%，同时新增挂牌房源骤增，北京新增幅度高达49%，抛压明显。

　　上海房价冲刺2.6万/平方米

　　国发10号文件出台两周，上海住房成交均价却连创新高。

　　上海房价继之前一周突破2.3万之后，上周再度向2.6万冲刺。中房信报告指出，在大量豪宅上市成交的推动下，房价虽然屡创新高，但受调控影响，市场明显供过于求，上周新房供应量达到36.7万平方米，但成交量只有17.68万平方米。

　　“预期在大量豪宅集中成交之后，供大于求的局面必然导致房价出现较大调整。”中房信分析师薛建雄坦言。

　　中房信的数据显示，上周上海共有16个项目推出36.7万平方米，比前周继续下滑10.9%，同期成交量更下滑至17.68万平方米，环比大跌49%。不过由于一批豪宅项目的集中推盘成交，推动房价大涨了12%，达到26096元/平方米。其中，翠湖天地以133143元/平方米的价格成交了3套398平方米，四季雅苑以122735元/平方米的价格成交了5栋别墅1889平方米，另外绿宝园和仁恒河滨城各成交了25和31套均价5万以上的豪宅。

　　在业内人士看来，豪宅成交拉高整体萎缩的市场均价创新高，具有偶然性，但成交萎缩则是已成为必然趋势。

　　中房指数最新报告指出，新政效应已初步显现，住宅成交量下跌了三成，可售面积大幅上涨6.59%，超过500万平方米。预期下周成交量会在低位徘徊，而价格失去了成交量的支撑，也会出现一定程度的松动。

　　伍惠敏指出，即使近期依然有成交的豪宅市场，调整也在所难免。从政策面来看，政策预期对于购房者的心态压力甚于实际购买能力。戴德梁行根据销售现场反馈发现，大约6成以上购房者本身具有首付50%的购买计划，客户资金充裕，从实际购买能力来看受政策影响不大。

　　戴德梁行在近1个月的调查中发现，有部分高端投资客户已逐步从高端住宅市场撤离，部分客户转投目前相对价格较低的商业和写字楼市场，期望能获得更大的溢价空间。

　　薛建雄指出，前周已经出现的供过于求局面，上周被大幅拉大，表明在政策打压之后，购房者大量观望导致了供过于求的局面加重。

　　抛压开启下跌通道

　　美联物业上海区总经理李志仁认为，目前楼市中的投资客普遍多经历过前几次的楼市调控的磨练，他们其实深知如果此时市场上出现恐慌性抛盘的情况，市场价值必定将急速向下。

　　实际的市场数据暴露了“胜负手”的真正走向，抛压已然启动。

　　从业主方面看，政策出台后放盘意愿增强。根据中原统计数据，4月14日前后一周(4.8-4.14 对比4.15-4.21)，中原五大城市二手房挂牌量均有所增加，增加幅度分别为：49%、33%、24%、24%和20%。部分板块挂牌价格降幅超过10%。

　　购房者方面，由于普遍认为市场将转入调整，故并不急于接盘，持币观望仍是最佳选择。据中原统计数据显示，政策出台前后一周，北京、上海、深圳三地新增客源量显著下降，幅度分别达到80%、40%和80%；五大城市的二手房成交量也出现大跌，京沪广深津五城分别下跌45%、52%、20%、82%、32%。

　　中房信的报告指出，2005年以来，随着城市开发的快速推进，市中心土地日渐紧缺，房产升值加快，吸引了天量资金进入楼市，手上持有3套、5套、甚至30套、50套的投资者大量增加。本轮调控若继之以精准性的保有税政策，增加房产持有成本，将迫使投资者抛盘，2007年以来过快上涨的房价也会应声回调。

作者：yyskw(2010-04-30 10:23:00)，[首贴]