中国楼市"退烧药": 开发商拿地就得掏钱
昨日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。
囤地、炒地一直被指称为高房价的推手之一，五部委加强土地出让收支管理是在14日召开的国务院常务会议后，推出的第一个具体调控措施。14日召开的国务院常务会议指出，要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头。
据悉，对于土地出让首付款的缴纳比例，此前并没有明确规定，执行中多遵循20%的标准；对于土地出让价款的缴纳期限，同样没有具体规定，多由各地方政府在土地出让合同中自行约定。今年初，为刺激房地产开发投资，一些地方延长了土地出让价款的缴纳期限，比如广东规定，延长时间原则上不超过2年。
对于五部委打出的楼市降温重拳，业内人士普遍表示欢迎，认为新规将对遏制“囤地”和“炒地”现象起到有效作用。此举类似于提高买房的首付比例，会加大购买方的资金压力，反映了中央政府试图对当前偏热的房地产市场进行调控。
据媒体援引中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云的分析称，目前全国各个城市对于分期缴纳土地出让价款及首付比例并无统一规定，出让土地会分别签订合同，约定首付比例和分期缴纳时间，大部分在20%-30%之间，远低于此次五部委通知的规定。他认为，该通知的实质就是“全国统一并普遍提高了开发商拿地的首付款，由此会对其资金链形成压力，遏制部分炒地、囤地行为”。
另外，《通知》还指出，在土地出让收入管理中，有的地区存在拖欠土地出让收入的问题，未能做到应收尽收；有的地区越权减免缓缴或变相减免土地出让收入，造成土地出让收入流失，今后将严格规范土地出让收入。
此外，对于支出管理，《通知》规定，要严格按照规定将土地出让净收益的10%用于补充城市廉租住房保障资金。同时，“确保足额支付征地和拆迁补偿支出、补助被征地农民社会保障支出。”《通知》还规定，土地出让价款支出重点向新农村建设倾斜，逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重。而此前，在 2006年国务院办公厅发布的《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》中，规定了土地出让收入的5个使用范围：征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出和其他支出。
《通知》还提出，地方在编制土地出让收支预算时，要统筹考虑经济社会发展和资金保障能力等因素，合理确定年度用地规模和土地供应规模。
尽管新规受到业内人士的一致认可，但是也有专家提出质疑，认为提高开发商的拿地门槛，有可能同时也可能带来新的垄断，即资金雄厚的大开发商和国企将更容易拿地。在新规之下，大型的房地产开发企业拿地的垄断优势更加明显，不利于中小开发企业。
这在今年已经有先例。今年5月，北京“朝阳区广渠门外10号地”以10.22亿的价格被富力地产拍得，按照双方的合同约定，富力首先支付土地出让金的 20%，剩余部分在180日内付清；而在“广渠路15号地”的出让中，有着国企背景的中化方兴以40.6亿元拿下该地块，按合同约定，中化方兴在3个工作日内付清全部土地价款。两者的资金实力差距可见一斑。
一位不愿透露姓名的行业研究员认为，由于当前信贷依然较为宽松，土地市场并不缺少资金，提高首付比例政策能够发挥什么样的作用还有待观察。
另外，受上述消息影响，万科A（000002）开盘立刻大幅跳水，截至11：10，跌逾6%。以万科A为首的地产龙头股带动地产板块个股集体暴挫，保利地产（600048）跌逾5%，招商地产（0000024）大挫7%。世纪星源（000005）、深振业（000006）、中国宝安（000009）、深物业 A（000011）、沙河股份（000014）、深深房A（000029）、中粮地产（000031）等均有约5%的跌幅。
作者：yyskw(2009-12-19 10:52:21)，[首贴]
