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职业炒房客：50万起家 五年之间翻10倍变500万
投资房产关键是要选中卖点
投资高手出镜：杨小姐，广东人，2000年开始投资房产，以长线为主，以前的几套物业均位于罗湖，从今年开始在沙头角投资。杨小姐喜欢投资小户型，多数时候是一眼相中就买了下来。她认为，现在更适合进行长线投资，相比之下，中低档物业转手的风险更小。
教育楼盘坚定投资信心
2001年，杨小姐在偶然经过罗湖儿童公园时，发现有一个名为芳怜大厦的新盘在售，她到售楼处一打听，立刻相中了一套7楼的单身公寓。“我特别喜欢逛街，这里靠近沃尔玛，买东西方便，开发商也挺有名气，所以想着将来应该是有升值空间的。”
后来她才知道，这个楼盘的优势远远不止自己了解的这些，“房子的实用率非常高，朝西正好看地王大厦，最关键的是，附近有儿童公园和洪湖公园，还有深圳中学，这些都是很大的卖点。”第二天杨小姐再次来到芳怜大厦，却被告之7楼已经被人买走，最低只剩下9楼，想到自己的幸运号是12，杨小姐于是索性买下了12楼，面积32平方米，总价21万。
在自己住了一段时间之后，杨小姐从去年年底开始将这套房出租，每个月的租金约1700-1800元，“现在这套房的市场价已经卖到30多万了。”
好地段低首期超值投资
也就是从芳怜大厦这第一笔投资开始，杨小姐决定开始涉足房地产行业，进入三级市场摸爬滚打。2005年，她得知春风路的长丰苑有业主卖房，均价大约5000元/平方米，于是，兴冲冲地赶了过去看。
“地理位置离火车站比较近，附近也有一个超市万佳，周边的租赁市场非常活跃，许多香港人在那里租房。”到了现场她才发现，除了自己之前了解的这些情况，房子本身也十分吸引她，“这套原来的业主是个香港人，房间装修得非常漂亮，而且带家电。此外，22.8万的总价，银行贷款可以贷到21.3万，也就是说，首期款只需要1.5万。”杨小姐称，自己对这套房简直是一见钟情，几乎找不到不买的理由。
于是，在首付了1.5万之后，她买下了这套44平方米的小户型，每个月的月供是1450元。买到手之后，没有进行任何的改动和装饰，她将之原样出租，月租金大概1600-1700元。
优良环境稳定市场需求
2006年初，杨小姐因工作调动搬到莲塘住，习惯性又到周边的中介处打探房屋出售信息，正好有中介推荐了一套港莲二村的两房，面积70平方米，总价24.5万。“港莲二村是带小区的多层，房子的年限是长一点，但是南北通透，且那套房位于花园中央，所以很安静，很适合住家。”
和莲塘很多的房子一样，杨小姐看中的这套房业主也是香港人，房子位于四楼位置，带有简单的装修。“我之所以喜欢这里，主要是因为莲塘有个仙湖，就在梧桐山脚下，周末的时候去烧烧香、爬爬山、锻炼身体什么都很方便，适合作为一个长期的居家度假场所。”
买下这套房之后，杨小姐自己住了四个多月，直到10月份在沙头角投资了一套新的物业才搬了出来。前不久，有买家想买，开出的价格是33.8万，比市场价格略低一两万元。“那天晚上三方谈到了晚上12点，我看他很有诚意，于是就签了。”
投资收益计算
2005年，杨小姐在长丰苑购买了一套44平方米的小户型单位，总价22.8万，月租金1600-1700元，由于没有进行装修以及配备家私家电。因此，她的投资收益计算约为：1650*12/228000=8.6%。
投资心得
选物业投资要看人气
现在新楼盘的价格至少都到了7000、8000以上，我认为价位有点高，如果是自住的话，价格再高都无所谓，但是如果用来投资，尤其是中长线投资，最好选择消费人群多一些的，对象面广一些的，所以，像我现在就偏向于三四千元左右的中低档多层物业，主要转手卖给住家客，风险小。
看好梧桐山周边物业
从东门到春风路，从莲塘到沙头角，我的投资方向就是东进，而且，我现在特别看好莲塘和沙头角，其中很重要的一个原因就是这里靠近梧桐山，空气好，居住环境不错，交通也很方便，尤其是沙头角，有第二通道利好，有明思克航母的旅游资源优势，等到将来规划到位之后，一定还有升值的空间。
有意向开拓周边市场
我认为，目前深圳的房价应该差不多稳定了，而且，可供开发的土地也比较有限。所以，这段时间我也在关注珠海、东莞、惠州的市场，虽然现在对这些片区并不是特别熟悉，现在来看有些楼盘的价格也不算很低，但我觉得还是会有升值空间。
专家点评
注重装修保障出租回报
通泰地产罗湖区分行高级经理李剑容
杨小姐以前从事过地产行业，对市场有一定的了解，这是她投资房产最有利的条件。现在她基本上可以算是专业的投资客，经常到中介地铺了解消息，买房非常爽快，常常是一个小时之内看房下定。她投资房产完全是凭直觉行事，喜欢就喜欢，不喜欢决不犹豫，很多时候，她还是从居家的角度考虑，所以很多买家买她的房都是用来作为长住型物业。
杨小姐的投资路线是从中部往东部发展，她特别讲究地段，投资的物业以小户型为主，基本上都是单身公寓，一房一厅，也有少量两房。她很重装修，买的时候比较看重卖家的装修，然后在原有装修的基础上加上一些自己的主意，通过一些装饰品和小配件，把房子改造得很漂亮。我曾经去看过她投资几套房，装修得都很温馨。所以，一般情况下，租客对她的房常常也是一眼看上，而且租的时间比较长。
据我所了解，她投资的几套房回报率都还不错，租金都要高过月供。最近她在沙头角投资的几套物业，买进来的价格都还比较低，她认为上涨的空间有，但是需要时日，至少还要一年半载。
提问市民：王小姐，现拥有一套自住房
解答专家：招商银行深圳分行零售银行部李媛媛问：我前两年按揭购房后，一直觉得提前还款手续麻烦，也担心一旦还了再想借出来很难。请问，有没有银行推出较人性化的按揭贷款产品，能够给我提供最大的方便？
1、针对类似王小姐这样的客户，招商银行推出了一种名为“随借随还”的业务，只要在招行开通了随借随还的功能，就可以通过网上银行或电话银行自己办理借款、还款，早一天还省一天息，用多少天算多少天利息，省时省心。
2、目前市面上还流行一种“存贷息相抵”产品，“存贷息相抵”的特点是扣款账户上的存款可以按照一定的比例折算成理财额度，一般起价5万，在这个基础上再打5折，存款资金越高折算比例也越高，最高不超过贷款利率的标准。比如说，如果消费者按揭购房贷款50万，如果他的扣款账户上有10万，使用“存贷息相抵”产品就意味着，他的理财额度就是2.5万，如果按照贷款利率5.508计算，他在当天可节省贷款利息支出2.5*5.508%360=3.82元。但是如果使用“随借随还”，他可以在网上当天自助还款10万元，当天可节省贷款利息支出15.3元(10×5.508%/360)。因此，消费者有闲置资金的时候，通过“随借随还”提前还款更划算，而且，需要用钱的时候可以随时再借出来。
3、办理“随借随还”的条件分为两类：一类是针对在招行申请个人房产抵押循环授信业务、一手楼贷款、二手楼贷款的客户，均可以开通“随借随还”业务的自助还款功能，循环授信客户还可以开通自助借款功能。第二类是针对其他银行的按揭客户，在招行网点提交自己的转按揭贷款申请之后，便可通过招行转按业务，不需任何附加费用。
民间投资偏方
地产纠纷与合同页数成反比
页码指数：指房地产买卖、租赁以及其他相关经济合同的页数，反映的是市场发育水平。一般的规律是：房地产纠纷和诉讼与页数成反比，房地产律师的独立性和参与度与页数成正比。因此，如果到一个不是特别熟悉的市场进行投资，可以将相关经济合同的页数作为参考标准，市场发育良好的区域，自然投资风险要小得多。
金融信息速递
个人信用贷款
该产品是指根据银行存量按揭客户(一手和二手住宅)的信用状况，为其提供的一种短期融资便利产品，借款人在银行核定的额度金额内可循环贷款。
个人信用贷款针对的主要是银行优质的存量客户，贷款的依据是借款申请人在银行已经办理了楼宇按揭贷款，由于供款记录正常，银行可不必办理房产的重新评估、抵押等手续，在按要求核算了贷款金额后，可直接放贷，简化了操作手续，满足此类客户短期的资金需求。
作者：无名访客:
