温州炒房团面临全军覆没 八成炒房者被套资不抵债

　　“卖还是不卖？我现在骑虎难下，卖掉亏损更大，不卖血流不止。”望着这排华丽的房屋，有着七八年炒房经历的张鸣，在两年时间里有如从天堂坠入地狱。

　　在这轮被称为“史上最严厉”的房地产调控中，张鸣如今不但血本无归，甚至还要欠上一屁股的债务。

　　在周边朋友中，张鸣还算不错，至少还能撑着。他的几个炒房朋友，几千万资产一夜之间被银行、债权人瓜分，如今身无分文，有些不得不“跑路”。

　　多位温州炒房者、房产人士近日在接受《第一财经日报》记者采访时认为，之前十多年叱咤全国市场的“温州炒房团”，在本轮房地产调控中有可能全军覆没。

　　以温州为例，新建商品房比最高价时已下跌百分之三四十，再加上过高比例融资的财务成本，温州炒房者即便现在把房子卖出去，也已经资不抵债。

　　八成炒房者资不抵债

　　2010年4月，张鸣以单价8.1万多元/平方米，总价近3800万元，一次性付款方式，预订了温州某楼盘一个建筑面积达400多平方米的1~4层排屋，并付了500万元购房定金。

　　2010年下半年，“限购令”等政策出台，但温州房地产依然狂热，并于11月底出现楼面价高达3.7万元/平方米的全国地王。

　　其间，张鸣预感政策极大转向，立即向开发商提出退房，并希望退回500万元的购房定金，但并未得到开发商允许。由于未一次性付清购房款，开发商把张鸣告到法院。经法院调解，开发商愿降价近700万出售给张鸣。在择选中，张鸣以3100多万元买下这排屋。

　　“这3100万全部来自周边亲戚朋友。”张鸣说，亲戚朋友多以房产、企业等作抵押从银行融资而来，也有从民间融资而来，“他们给我月息一两分，赚取一点利率差价。”

　　房地产宏观调控，以及去年温州发生的民间借贷危机，使得温州房价大幅下滑。据温州多位中介人士反映，目前温州新房价格比2010年下半年房价最高位时，大幅下降了百分之三四十，有的甚至已对折。张鸣该排屋价格，也下降了三成以上。

　　张鸣该排屋为期房，三证不齐，且为3个产权组合，再加上市场成交萎靡，2000万都难以成交。张鸣说，就算2000万元卖掉，也完全不够“连本带息”4000万的购房成本。“我现在不想卖房，卖掉也抵不上债务，反而大家涌过来要我还债，不卖还有个房子。”“如果当时500万定金不要了，我也就亏个500万元，最起码比现在亏损2000万元要好很多。”

　　张鸣说，他们所用的炒房资金，70%来自银行或社会融资，现在下跌百分之三四十，再加上融资利息成本百分之一二十，即便现在把房子卖掉，还有百分之一二十的资金缺口。

　　“亏的多，赚的少。现在，80%的人（炒房者）还套在里面，资产被掏空且已经资不抵债，只有两成温州炒房者全身而退。”温州资深炒房者陈先生认为，融资比重过大，财务成本很高，尽管之前房价翻番，但炒房者在频繁交易中，所得利润比较有限。

　　一旦套牢，房价下跌三四成，再加上利息等财务成本，炒房者大多资不抵债。2010年，陈先生卖掉除杭州、温州共两套自住外的所有房产，带上孩子、老婆移居杭州。

　　七成炒房资金来自借款

　　据本报记者调查，2009年初，在防通胀气氛中，温州房价先于全国开始飙涨，且一直持续到2010年底。其间，温州炒房者几乎陷入疯狂状态，期房外加价几百万元司空见惯。

　　在2009~2010年这轮房价高涨中，温州炒房客主要由50%的企业主、20%的专业炒家，还有30%的官员和跟风者组成。温州某中介部门主管谢先生认为，企业主占比百分之三四十，专业炒家占比百分之一二十，其他为官员和跟风者。

　　对此，多数炒家和中介人士说法不一，也难以给出详细数据及比例，但有一点可以确定，企业主、专业炒家无疑是这轮炒房的“主力军”。

　　高峰时，有些炒房者一年至少交易几十套。七八年来，尽管经历多次房地产调控，但对温州炒房者影响不是很大。张鸣说，以前房价比较低，一套房子交易少的赚一二十万，多的赚三五十万。

　　这与本世纪初，由媒体、中介等组织的“温州炒房团”，其成员组成已经发生很大的变化。当时，房价基数比较低，又加上银行贷款比较宽松，大多握有几十万、上百万元的温州人，都会去全国各地买几套房子，出现了“全民炒房”的盛况。

　　但真正的“分水岭”出现在2010~2011年期间，“限购令”等房地产调控政策迭出，张鸣等众多高位介入的温州炒房者开始套牢。

　　由于房价快速上涨，炒房动用资金量大，一般投资人已经难以撬动。本报记者调查发现，之前温州高利率的民间借贷资金，一部分通过企业、炒房者流入房地产市场。一位房产中介人士说，开发商高息融资建房，炒家高息借款炒房，已经成为业界公开的秘密。

　　去年7月，一份中国人民银行温州市支行监测报告显示：温州约20%的民间借贷资金最终流向房地产市场。据保守估计，温州直接或间接进入房地产市场的信贷资金至少占贷款总量的1/3，而且50%以上的贷款以房地产作为抵押保全品。

　　在张鸣看来，企业主炒房，与“产业不景气”有极大关系。他说，自己以前办企业，亏空得很厉害，“反正是搞什么企业都亏钱”。其中，高利率让企业难以承受，某商业银行甚至出现最高月息1.2分多，民间借贷月息三四分也颇为平常，企业不可能把这个融资资金投入生产。

　　于是，把企业作为融资平台，以此获得大量银行贷款，转而投资房地产、高利贷等领域，温州甚至出现“大企业造楼、小企业炒房”等比较普遍的现象。

　　据统计，在“2010温州市百强企业”中，40多家制造业企业，无一不涉足了房地产开发，包括鞋革、服装等知名企业。

　　参与人员之多，且融资比例之高，是近几年温州炒房者的主要特点。其中一些社会融资，来自房产抵押贷款等，现在炒家无力还本付息，房东只能背负沉重债务。

　　高比例融资，过度房产炒作，在房产调控、民间借贷危机中，温州炒房者的恐惧随之而来。

　　除了炒作本地楼市外，之前温州炒房者还在全国各地买房，其中以杭州、上海等地为重点，其房源占比较大。张鸣说，一线城市房产调控，房产“刹车”，30%的温州炒房者已经退出市场；剩下来的一半炒房者，在房价下跌、融资成本重负下，变卖房产也已经资不抵债。最后百分之二三十的炒房者，资金链估计也只能撑到今年年底。

　　“卷土重来”只是传说

　　最近有传言说，温州炒房客卷土重来，深圳等沿海城市成看房热门。“现在问题都解决不了，不可能去买房。”对此，张鸣、陈先生均认为，这极有可能是开发商，借用温州炒房客名义，人为炒作提振楼盘销售信心。

　　对此，泰和房产总经理林育、平安易居总经理姜毅、哥伦布房产总经理陈平等温州营销机构负责人在接受本报记者采访时也认为，这一轮房地产调控及温州民间借贷危机等，对温州炒房客打击很大，所谓其卷土重来“炒作成分过大”。

　　多位一线中介人士向本报记者反映，最近几个月，温州房产交易量上升，主要为刚性需求和改善性需求，一般建筑面积在120平方米之内。

　　日出房产中介小李说，他上半年已交易十多套中小户型房子，没有一套为投资买房。“小户型房源稀缺，成交比较好，价格有所上涨。而大户型房子扎堆，成交萎靡，价格在继续下降。”

　　“现在去买房，我们有心也没力。”张鸣说，目前温州大多数炒房者被深套，没有多余资金再去外地买房。多位炒家、房产中介人士向本报记者表示，现在上海、北京、杭州等外地买房的温州人，大多数为子女读书、养老度假、经商等刚性需求。或许几年后，这些房子在完成使命后会被卖掉，但他们并非以炒房为目的。

　　上述多位中介人士向本报记者反映，大量温州炒房客已经完全败退，且三五年时间里很难恢复元气。

　　他们认为，实体企业状况不佳，上半年六成温州规模以上工业企业出现减产或停产，实业资本进入房地产动力锐减；资金运作成本高，交易及融资成本在15%左右，如果房价上涨未超过15%以上，投资就意味着保本或亏损。

　　更关键的是，尽管信贷加大、通胀压力犹存，但“限购令”等调控政策继续执行，房价不可能出现大跌或大涨，炒房者对房地产投资前景已经不看好。

作者：专心论坛(2012-08-13 12:36:15)，[首贴]