聚焦中国炒房潮 七成人在炒房
投机心态弥漫楼市
“炒房”曾经是一个带着贬义色彩的词汇，如今却成为“善于投资”的代名词。看准经济大势，找准投资项目，充分利用手中的资金，获取最大利润，这本就是投资的核心。仅从这点看近几年的环境，炒房的确是正确的选择。城市化进程势不可挡，优质土地资源很是有限，房价上涨无人能阻，投资房地产一夜暴富的例子处处可见，富豪榜上房地产巨子比比皆是，巨额利润席卷了越来越多的人。无人能阻挡这种对巨大利润的向往，炒房，从少数人的投资行为不知何时已经变成人们见怪不怪的投资行为。
>>现象
七成人在炒房
站在年末，回顾2009年的楼市，估计任谁都会感慨一声：风云变幻。
年初还是一派肃杀的北国风光，房价一跌再跌无人问津；年中，房价疯狂飙升，炒房现象狼烟再起；年底，房价突飞猛进，一年房价翻番的楼盘比比皆是，投资、炒房更是几乎全民参与。
浙江炒房团再现楼市，集体出现在南六环某项目。据该项目统计，30%以上认筹客户是以投资为主的团购客户，至于散购投资者，亦不在少数。
北四环某高端项目负责人透露，该项目4成左右购房者来自山西、内蒙古等地。也就是说这个项目至少有4成购房者是投资客。
记者年初采访业内人士时，几乎没人认为楼市还有投资炒房现象；到了年中，业内普遍认为楼市投资购买行为仅在15%—20%，八成以上购买都是自住型需求；近期，业内普遍预计至少有4成需求属于投资行为。有开发商甚至直言不讳，“如果把带投资性质的自住购房算进去，估计至少有7成以上。”
美联物业调查显示，在北京三季度购房人群中，购房人主要用来投资保值或自住兼投资的比例达到了65%。而在二季度这一比例仅为32%，上涨幅度达到一倍以上。
短短5个月的时间，投资比例就已经迅速上升到如此“全民”的程度，不得不说是一个奇迹。
>>原因
投入少获利高
在对炒房人，抑或说投资客的采访中，记者发现几乎所有的炒房人都认为在现阶段炒房几乎是一本万利稳赚不赔的“投资行为”，尤其是挺过去年寒冬期的炒房人，更坚定炒房行为的正确性。
有投资客以今年为例给记者算了笔账。他年初以14000元/平方米的价格买了3套50平方米左右的小户型，如今该项目的价格已经涨到23000 元/平方米左右，获利超过60%，而且这次购买契税仅3万出头，持有成本更低，4.8元的物业费虽然不低，但三套房子一年下来才8000多元。“我这还是全额付款，如果是贷款，获利更大”，该投资者不无得意的告诉记者。
记者注意到，投资者都认为炒房的难度主要是选择合适的房源，只要选好的房子，有足够的启动资金，完全不用考虑后期成本。上述投资者这样认为： “没有物业税就等于没有成本，虽然说要开征物业税，但我估计一两年内不会出来，就算出来了，力度也非常小，所以，基本不用考虑成本问题”。
城市化进程中必然伴随房价上涨现象，加上没有物业税这样后期平衡的经济措施，炒房在国内就成了稳赚不赔的“投资行为”。
年初，国内组织了多起美国购房团，报名爆满，但几乎都空手而归。据媒体报道，团员们均感慨在美国买房便宜，但持有房屋的成本过高，房屋管理费、物业税、地税、房产税等都比国内高。40万美元的房子，平均每年的持有成本都在1万美元以上。
>>期望
物业税尽早出台
虽然开发商不断上调房价的理由是供需不平衡，但实际上，连开发商自己都并不认同这一说法。有开发商告诉记者，卖出去的房子相当一部分都没有进入实际需求者的手里，经过这么多年的发展，房地产行业已经养成了相当一批“食利者”，他们完全把房子当做金融产品在炒作，没有任何社会贡献，只是通过倒手获取高额利润。
据了解，大部分项目开盘初期都有这样的“投资者”介入，通过和开发商良好的关系，获取优质房源，然后转手获利，而真正需要的购房者却被从这样的投资游戏中挤出，不得不去购买更高价格的房子。
物业税的开征成为共同的愿望。
中原地产华北区董事总经理李文杰(博客)认为，物业税出台前将令市场的实际空置率下降，有效提高房产的使用率，过多的出租房源将降低租金，同时市场的出售二手房源将激增，有利于抑制房价过快上升的可能，同时也可以对炒买炒卖的投机者形成压力。
人物：annie工作：自由职业性别：女
annie来北京打拼已经四五年了，从事过不少工作，也有了唯一的积蓄就是一套位于东四环的小房子。这两年房价像坐了火箭，已经从她当初买的6000多元每平方米，上涨到了15000多每平方米。这样算下来，她每平方米几乎赚了小10000元。
今年年初，北京的房价出现了一些波动，有些项目价格出现了下降。颇有理财头脑的annie看到这是一个不错的入市时机。于是她决定把自己刚刚重新装修不久的小房子出手，30多平方米的房子卖了55万元。然后，她为自己在单位附近租了一个两居室。
手里有了这笔资金，再加上自己手里还有小20万元的储蓄，annie开始寻觅合适的房源，最终选择了位于东五环外的某精装修项目，购入了一套 80多平方米的两居室，annie决定以后可以用来居住。然后她又选择了一套位于东四环的三居室，房屋面积为130多平方米。这两套房子当时的售价都比较低，第一套，不到9000元每平方米，第二套则是13000多元每平方米。两套房子首付付了50多万元，其他部分在银行作了按揭。
3月份过后，北京的房价又开始迅猛上涨，现在她买的那套比较小的房子价格已经升到15000元/平方米以上，而那套大的因为周边出了“地王”，房价也水涨船高，已经蹿升到20000元/平方米左右，并且这两套房子都能在今年收房。现在annie打算卖掉毛坯的大房子，搬进精装修的两居室，这样能省去了一笔装修费用。不久，annie就找到买家，房子以21000多元/平方米售出了。如此一来，仅这套房子，annie就赚了八九十万。据annie 讲，买她房子的人也是投资用的，一下就在这个小区买了两套，比较看好这个小区的升值潜力。尽管annie知道这个房子还能升值，但是为了盘活资金，她还是决定把房子卖了。这样她手里又有了一笔资金。她准备再看看是否有合适的项目，继续投资。
人物：小于工作：私营企业性别：男
小于表示，他这几年炒房子挣的钱，比他开公司挣的多多了。如果选对了房子，炒房赔钱的事基本不会发生。当然了，炒房还是要选位置好、房子质量好的项目，这样才会有更高的升值空间。
谈到自己的炒房经，小于可真是如数家珍。他自己开了个小公司，成本小，还是比较盈利。干了几年，手里也有了不少积蓄，也不想继续扩大公司规模了，对炒股他也不感兴趣，之前听了朋友的，买了一些股票，可是一下子被套住，结果他在赔得稍微少点的时候就割肉了。虽然赔得不多，也让小于对炒股失去了信心。
于是，他将手里的资金买了一套房子，房子不大，可是位置很好。北京的房价那是一日千里，当初他6000多元每平方米买的房子，很快蹿升到了 17000元/平方米。他手里因为开公司又有了一笔积蓄，他又看中了附近的一处房产，他付了首付，贷款买了一套100多平方米的三居室。这房子目前的售价也已经翻番了。
看到天津的房价还不高，小于又将投资的目光转向了天津。他本来是去天津谈一宗生意，结果看到当地的房地产市场还有利可图，就当即在那订了两套。目前房价已经比之前涨了一半以上了。
奥北区域受到奥运会的影响有了很大的发展，不论是市政环境还是交通、商业配套都有了长足的进步，小于于是又将目光投入到了北京的奥北区域，购置了一套复式的房产，小区环境很好，适宜投资。当前该小区的房价也已经翻番。小于在去年价位比较高的时候，卖掉了北京的两套房子，获利近200万。
今年年初，小于看到当时市场低迷，小于又利用手里的资金，又购置了位于东四环外的两套房子，3月份后，房价又猛涨，其手里的房子已经比原价高出了1/3。
天津的房价也有了很大提升，近期，他也准备出手。目前，他手里还有5套房子，其中一套用于居住，另外的四套准备趁现在价位高，全部出手。这样他手里就有几百万的资金了。尝到了炒房的甜头，小于将炒房的触角伸得更远，准备去一些尚处于价格低位的一些大中城市投资。
人物：周先生工作:私营企业主性别:男
周先生的这三套住房在购买之时都没有想过要倒卖赚取差价，但楼市经过了2007年的一轮大涨之后，周先生手中的房产价格基本都翻了一番。
2006年初的时候，周先生在朋友推荐下，借钱买了合生地产一套总价不到80万的两居室，位于四环外。100平方米左右，打算自己住，那时候讲究“以房养房”，就是贷款买一套房子自住，另外再买一套出租，周先生在同年又看上了方庄一套两居室，位置很好，三环内，于是用老家亲戚的名字贷款买了这套方庄的房子。这样，周先生两套房每月的月供是5000元左右，方庄的房子出租每月收入在4000元，周先生每月只从收入里拿出一千元，就可以轻松住在新房里了。之后，周先生生意越做越大，想接老家的父母来北京住，就又在顺义买了一套复式住房，200平左右，总价不到80万。
2007年底，周先生觉得顺义的复式房闲置过久，就以140万的价格转手卖掉了，中间净赚了几十万。2008年3月后，楼市开始走下坡路，周先生担心楼市不稳，想手里多拿些现金，就把方庄的房子卖掉了，此时房价并不是最高点，所以周先生只赚了二三十万。在经过楼市的变化之后，周先生觉得买房子获利要比投入股市保险得多，于是就从自住需求转向投资购房，又在东四环购买了一套一居室二手房，打算过几个月涨价了就转手卖掉。
人物：
孟女士工作：机关职员性别：女
现在孟女士已经觉得自己是个半专业的炒房人了，她说：“如果国家贷款优惠政策还继续的话，下一步打算在良乡和大兴购买二手房，那边以后将是北京最有潜力的地区了。”
2005年，孟女士为了孩子上学分配到好的学校，在阜成门地区购买了一套二手房，54平方米，总价55万，2009年，孩子毕业了，房子已经涨到了3万元每平方米，孟女士通过中介将这套房子卖掉。4年的时间，孟女士净赚了100多万元，孟女士说：“这个房子居住起来不舒服，没有成熟的小区和物业，现在孩子毕业了，不想再住了，如果出租每月勉强租到3000元，相比庞大的房屋总价来讲，就是杯水车薪的距离，还不如卖掉直接将房子变现。”从房屋中赚到钱的孟女士现在看好了这条投资之路，拿着卖房子的钱在莲花池地区贷款买了三套二手房，打算年底先卖掉一套，用赚的钱还掉一部分贷款，再出租一套，等价格涨涨再卖掉。
■专家访谈
张羽冲
音乐人房地产投资分析专家
中国房地产发展的10年间，张羽冲以他独到的眼光，准确地分析并预测了楼市价格几波涨落潮。2007年11月，张羽冲基于对国际形势的敏锐嗅觉和国内政策的判断，他预言，2008年房地产市场将跌15%左右，他的分析曾经让很多人及时抛出房产，在楼市中规避了风险。
记者：北京这几个月豪宅价格翻番，购房者多是一些外地买家，几万一平方米的豪宅竟出现抢购局面，请问对这种局面怎么看，豪宅价格迅速涨起会对北京楼市造成什么影响？
张羽冲：当买房子变成存款是件比较可怕的事情，房子是买来住的，这种现象说明全国没有其他的投资机会，手里有资金的人如果做生意的话，诚信不好会有风险，怕拿不回来钱，所以将买房子当成存钱的渠道。对于市场来说，房价涨得快，人民币会通胀，如果不想要房价涨得快，就需要有更多的投资渠道。
豪宅价格炒高的速度越快风险越大，就像股市，一口气涨到6000点和用两年涨到6000点，比起来风险更大。假设一个人今年2万元买的房子，3个月就涨到3万了，到底该不该卖，这有一点点像赌博，我也有一点点彷徨，现在这个阶段，不能给任何人做评判，我也不可
能看到最高点。但从投资的角度来说，现在3万了，过一两年涨到32000-35000元就没有投资意义了，每年涨20%-30%以上才是暴利，对于想赚取差价的投资者来说，目前市场空间已经缩小了，因为价格涨得太快了，假设两年内出了物业税，那风险还是很大的，其实35000元涨到42000元也就20%涨幅，并没有太大利，建议投资者要远离风险。
现在大家购买豪宅也有从众心理因素作用，但也要想到，豪宅脱手不像小房子，如果市场不好了，卖出去就不太容易了，观望情绪一来的时候，越大的豪宅成交的速度越慢，现在的购买群体有特殊性，很多实力购房者都是做能源起家的。当国家慢慢开始抓这一轮，慢慢这些人就少了，后期的接盘人在什么地方，这么多的豪宅卖给谁呢？
记者：对未来的政策走势怎么看？
张羽冲：未来政策会越来越科学化，如果出政策了，大家都不买房了，经济走下坡路了，这肯定不是政府希望看到的，未来的方向应该是政府经过反复研究，制定出一个政策，能够使市场保证一定交易量，房价微涨，都在可控范围内，不影响成交量和税收。
记者：对于投资者来说，现在拿钱合适还是拿着资产合适？
张羽冲：这个我也不能说得那么绝对，就一半一半吧，手里有200万就买100万的房子，如果要投资的话，不要在高点出手，一定要在低点出手买入，卖的时候觉得值得就卖了，不用在最高点卖，给别人留点空间。
记者：买房子的话，中国楼市的租售比还有参考价值吗？
张羽冲：我认为有一半参考价值，对于投资者而言，一万元一平方米的房子能涨到2万元才去投，这样才踏实，我认为对于投资炒房的群体来说，楼市还有一两年做头也就没什么可做的了，需要走3年的涨价过程1年就完成了。对一次性付款买房的群体而言，目前楼市出租回报3%左右，收租金的收益比在银行存钱不差，对一次性买房的人还算可以。
记者：楼市会大涨大跌吗？张羽冲：楼市会不会涨，要看大家手里的钱是不是富裕，有没有这个资本，大家的存钱、房贷，是不是真有这么多钱，能支撑房地产。我认为楼市价格早晚会跌，因为政策原因，不会突然下跌，下跌的过程会有缓冲，只有没有成交量才会突然下跌，整个经济没有转型转完之前不会大动，因为房地产在整个国民生产总值中占很大比重。
记者：对于普通老百姓来说，假设家里只有20万的存款，目前在北京是每月花点租金租房子住合适还是背上巨额债务，贷款买房子住合适？
张羽冲：手里只有20万的话，又担心不买房子以后买不起，那除非几个人合作，才能买房子。不过建议如果找到6%-8%以上回报的其他投资渠道，就租房子住，因为房市也不会永远一直往上走，一直涨这么快。楼市到现在这个价格了，也有楼盘让利，什么事情不能绝对，不能说所有楼盘都不能买，现在房源少，明年应该会多些。
记者：目前您认为哪里有投资机会，前景如何？
张羽冲：我目前投资在三亚，因为海南不是一般的有发展前景，形势的确很好，比在市区投资房地产的前景要大得多。三亚是非常值得投资的城市，经济发达了，有一部分人开始要享受生活，全国海岸线在热带24小时全天候可以度假的城市就这一个，天然气候好，有钱的人老了，健康和生命最重要，这价值用钱是衡量不出来的。3年后，我对海南的楼市判断就会见分晓，当然不是指所有项目都能有好的收益，要看具体的项目，挑选重点第一是未来热点地区，第二要找数一数二的开发商产品，以前都说海南只有一手市场没有二手市场，我相信以后就会不一样了。
记者：现在国内房价已经不低于很多发达国家楼市的价格，很多人有海外投资的打算，如何看海外投资？
张羽冲：中国人有钱的越来越多，但是去国外的话，老坐飞机会觉得很累，国外环境是好，但太远了，不方便，在国内，有钱人有生活圈子，在国外生活圈子不熟悉，所以在海外投资方面我目前还不考虑。
作者：yyskw(2009-11-21 10:13:48)，[首贴]
