818所谓最幸福省会城市长沙的房价 黑的一塌糊涂

　　一直看天涯房观，发现关于长沙房价的，反映目前长沙最新市场，对于湖南人购房指导意义的帖子不多，因此想借国庆去长沙看房之际开一个帖子，以给大家提供一些借鉴。按惯例，先自我介绍，本人长沙人，在外漂泊有十余年，工作在北京，户口在长沙，目前在北京有一70平的小居室一套。房子购于2004年，缘于和我合租的同事买房了，懒得找房，加之房租负担突然加倍，所以买了一个房子。

　　虽然之后又无数多机会可以实现小房换大房，一套变多套，但我却傻乎乎的都提前还了房贷。待房贷还完猛然发现，北京的房价已经涨到了令人咂舌的地步。在我家附近，一套120平的二手房，紧邻马路，无小区可言，价格已经要240万，首付按5成120万计算，贷款15年月供需要10473元。

　　小孩逐渐长大，父母逐渐变老，小房子越来越挤，所以决定变身还乡团到长沙买房了。决定回长沙买房前，我看了房观里的一些帖子，也加入了一些购房qq群，先将这段时间我了解到的情况写一下。

　　最近重点关注了湘江世纪城、麓谷林语、融科东南海、新华都万家城、北辰三角洲、万科金域华府、万科城、恒大华府等几个楼盘的房产论坛和qq群。呵呵，大家可能发现了，这些楼盘都是全国性的外地开发商，事实上，长沙市场目前已经有70%以上的楼盘都是外地品牌开发商在做了。另外一个事实是，这些盘都非常大，湘江世纪城400万平，现在已经卖的差不多了，还剩下几栋江景豪宅捂着。

　　麓谷林语也是115万平米的大盘，新华都300万平方，北辰三角洲547万平方(住宅300万平方)、恒大华府50万平方、万科金域华府56万平方、万科城小店也是50万平方、融科东南海80万平方。这还是我在关注的，另外上百万平方的还有一大把，什么中信新城、新兴北京御院什么的。

　　之所以关注这些大盘，主要是这些盘刚销售，所以qq群人气旺，论坛里也有些新东西。说到这里，我不得不说，即使是搜房网这种刚上市公司的楼盘论坛里也没有什么帖子可看，一个星期前的帖子都还在第一屏，而焦点和新浪乐居更差，大部分楼盘里，基本没有什么有价值的贴，有也是一些广告贴。

　　根据我对这些楼盘的观察，我发现一个非常可怕的事实，那就是，在长沙买房，不论哪个楼盘你都得先办个vip，有的是办理了vip才能选房子，有的是办了vip给优惠，还有就是，即使你办理了vip也不一定能选上房子。而更可怕的事实是，长沙看起来这么多楼盘，但事实上销售却大都交给几个大的带来在卖，例如中原、伟业、合富、世联这种，目前在售楼盘里中原代理的就有万科金域华府、麓谷林语、北辰三角洲、阳光100、新华都万家城、万博汇等。

　　为什么可怕呢，中介通过收集众多楼盘尤其是标杆性大楼盘的客户信息和销售信息可以对城市消费者的潜在需求一清二楚，他们可以通过标杆楼盘的价格来控制区域价格。在长沙，最近一个典型的就是万博汇，这个楼盘将整个区域的价格一下抬升了上千元。

　　除了通过办vip来收集客户信息，摸底客户心理价格外。长沙楼盘另外一个典型特征就是拖，很多楼盘的开盘时间不定，开盘数量不定，开盘价格不定，甚至优惠都不定。

　　金玉华府我去看过，感觉地段没我想的那么好，当时看房的人还是比较好的。万科城在北区，很有设计感的洋房已经卖完了，只有高层，6500，地段不算好，长沙向来有南帝北丐的说法。北辰也在北边，而且更北，除非开发商做得很大很高档才行。还有长沙的楼盘实在是太多了，这个月44个楼盘同时开，到处都是知名的不知名的地产项目。说说最近看的一些内幕吧(呵呵，都通过群和论坛看的)，先说融科东南海。

　　由于融科三万英尺、融科紫檀的关系，融科在长沙的口碑貌似不错，群里不少之前三万英尺的客户都准备再买东南海了。从各个资料来看，融科东南海这个楼盘的硬伤不少，地势低，10层以上才可以和马路平齐(网友说的，没有去看过)，离高架近，离女子监狱近，之前是坟场风水不好。优势是园林景色做的好，因为地势低，所以大量做水景，做出东海中海南海，但最让网友不能接受的还是价格，在论坛上，开发商开盘前就放出风声，说这个楼盘均价会在6300以上。而开发商之前在新闻里也放风说，认筹特别多，超过2000组，原估计分批开盘的1500多套准备一次性开出来。

　　开盘时，开发商也做足了文章，先是决定9月18日发放vip卡。9月16日就有人开始排队，从网友图片和现场参与网友回来的反馈力，这些排队的不少是学生。9月18日前，已经有人在qq里或者论坛上放风要卖号了，100以内的号卖8000。

　　排号的时候，开发商还专门准备了麻将桌，几个娭娭在打麻将，为炒作做足了噱头。但事实呢，细心的网友发现，人数远没有开发商预期的那么多人。原来排队准备用Z字型的，悄悄改成了直线。而真到9月18日发放vip的时候，只发售了600来张vip卡，之前放风只发放3天的vip卡现在还在发放，截止到今天还在900多号。

　　估计这个状况大大出乎开发商的预料，因此价格出来后还是比较接近大家预期。

　　继续更新，昨天说了融科东南海，今天说下另外一个300万平的大盘，新华都万家城。对万家城的第一感觉在今年4月，当初我从黄花机场坐机场大巴看到了一大片的塔吊，想着长沙变化真大啊，这么偏的地方都盖起了商品房。后来知道，万家城是唐骏掌控的新华都在开发，是新华都转型地产的第一个作品。因为工作的关系，和唐骏有过接触，所以将新华都列入了观察名单之中。

　　新华都的宣传和唐骏的忽悠一样非常有名，看他的介绍，包装的非常好，其中提到的一点是出于市区中心，呵呵，估计这个是世界上最偏的市中心了，离传统的市中心超过10公里。当然了，西太平洋博士、加州理工待考察双料博士唐骏先生会说，市中心没有问题啊，这里可能是未来的市中心啊，如果长沙发展成2000万人的大都市，这里就是市中心啊。

　　新华都最大的卖点是教育盘，他和湖南四大名校之一的长沙一中签了协议，长沙一中入驻新华都，第一期的业主可以就读长沙一中的初中部，小学他则签了长塘里小学。

　　新华都除了偏，最大的短板在于他是综合用地，产权50年，而由于之前一直没有开发，实际可用产权只有43年。说到产权，就会说到销售的承诺了，而这时候他的销售代理中原地产业就华丽丽的出场了。

　　前面提到，中原地产介入了很多大盘，而其进入长沙的时间是2007年，而长沙房价正是从2007年开始突然加速发展，即使在2008年金融危机中都没有停歇一路向上。

　　回到万家城这个楼盘，和融科东南海的操作模式不同，万家城虽然也是vip模式和升级vip模式。融科在排vip号的时候折腾了很多人，而万家城则在选房的时候以更黑箱的方式在折腾。万家城9月26日开盘，开盘当日号称2000个vip用户分成若干组前去选房，而房子呢400套。

　　如果仅仅是这样，那么有人可以选有人选不到非常正常，虽然也是造势但还说的过去，因为这样操作方式的人太多了。万家城更让人杯具的地方在于他的vip选房机制，他的vip一人可以选多套房子，而且这个房子不用马上交钱。也就是说，你拿10万就可以选至少10套房子，看着外面乌压压的购房者，先选个号然后倒卖赚钱是很轻松的事情了。

　　不敢说这个是中原地产的阴谋，但通过这种vip营销制度的设置，中原成功制造了一种假象，房产销售火爆，开盘当日售罄，将43年产权问题的阴影一扫而光。而现场的很多购房者也被这种制度吓晕了，由于只有2分钟的选择时间，面对着这个户型售罄那个户型售罄的局面，群里有个mm稀里糊涂的选了自己并不中意的最贵的户型。而更多的人，相信会从那些一次性买了7套8套房子的炒楼者手中买楼号。要知道，这次，万家城专门组织了100多号人的高桥炒房团，也有来自浙江福建的炒楼团，更有不少本土的炒家。

　　看你分析了半天，这些盘子尚非中意吧。只要不是投资，钱够，按着你对生活舒适度的理解，差不多就买吧，中国的房子的价格是没有上下边际的。我回家买时，趁着开会当期，只看过两套房，均是二手。一个是在网上看中的目标房，去瞄了一眼，买的那套是朋友介绍的，比我目标房要好，就下单了。现在价值几何，从来没问，因为不考虑投资，价格只是一个数字游戏。

　　祝你早日安居，呵呵!

作者：专心论坛(2010-09-30 11:48:23)，[首贴]