中介晒账本：180万的房子“卖成”268万
“现在房源在增加，业主在加速抛售，所以公司规定要加班促销。”陈艳对《每日经济新闻》记者表示。她所在的地产中介店面，却在远离地铁口800米的小区里。
在她提供的多套房源中，最大的户型面积为253平方米，其次是150多平方米、130多平方米的房子。记者在报价单上看到，最小的一套100平方米的两室一厅均价为1.8万/平方米，总房款为180万元。
当《每日经济新闻》记者咨询这套房子时，陈艳说：“如果贷款买下这套报价180万元的二手房，购房者需要多支付88万元的各类费用，其中贷款利息占了一大部分。”
总的算来，这套180万元的房子购房者最终需付268万元。同时，至少需要准备90万元现金，才能办贷款手续，否则不能成交。
180万如何“卖成”了268万?
这套100平方米的房子，购房者为何需要多支出88万元的费用?
“增加的88万元是指包括过户手续费、契税、贷款利息、土地出让金在内的各类其他费用，其费用来源非常清晰。”陈艳表示。
首先是贷款利息，如果贷款100万元，分20年偿还，现在的二手房贷款利率为6%左右。按此计算，需要交纳60万元的总利息。“每月应交的月供为6627元，如果不提前还款的话，需要持续支付20年，也就是大约一共需要支付160万元。”陈艳表示。
其次，由于天通苑是经济适用房，需要支出10%的土地出让金(即180万元房款的10%=18万元)。第三项是契税，有可能按照3%的比例缴纳，也就是大约5.4万元。第四项是中介费，按照总房款的3%缴纳，约5.4万元。
经过上述仔细的计算，《每日经济新闻》记者终于弄明白了购房者需要支付的总房款，这比报价180万元多支付了至少88万元。
“原本国家要求业主与购房者共同分担除贷款利息之外的一部分税费，但现在的惯例是全部由购房者承担。其实也可以由业主分担一部分费用，问题在于，如果是这样的话，报价就不只180万元了。会在这个报价的基础上再加上业主承担的那部分费用，其实都一样。”陈艳说，“如果买这套报价180万元的房子，购房者至少得准备90万元现金，才能办理买房的贷款手续。”据介绍，购房者可采取变通的方法，先将40万元存入业主账户，通过银行冻结后再办理后续付款程序，“当然，这笔资金越多越好，但是至少得20%以上，这样业主才能信任购房者。”第二步，将聘请第三方评估公司对这套房子作评估，一般而言会低于市场价。陈艳说，这套100平方米的房子虽然市场价为180万元，但是会评估为140万元。
第三步，银行按评估价的70%放贷后，房东还需收取实际房价的82万元余款，扣除已付的40万元，购房者需付余款42万元。
“按照这3个步骤交纳现金后，中介公司将负责办理过户手续，但是需要收取总房款3%(也就是5.4万元)的手续费。”陈艳表示。
按照上述程序计算下来，购房者至少需要准备90万元现金才能办理完这套房子的贷款手续。
作者：yyskw(2010-04-21 20:14:37)，[首贴]
