房地产泡沫即将爆破 几点预测 有问必答(转载)
在当前形势下，我国经济面临很严重挑战。我在这里拿和资本市场关系较近的几个方面谈一下。 第一，通胀在我国已经远远不是预期的问题，最近价格上涨有目共睹。通胀不控制，后果极其严重。我国有2.54亿人年消费只有2400元，物价上涨后这些人吃饭维持生存都成问题，更不用谈其他需求，将给社会稳定带来极大压力。另外，在工资基本不变的情况下（老板没有主动加薪的动力），物价上涨只能压制消费，拉动内需又将成为空话。第二，出口一两年不会有很大改善，原因是发达国家借债消费模式破产，纷纷开始储蓄。第三，经过一年的贷款，我国银行资本金严重短缺，有两个股份制银行资本充足率只有8%，实际上今年他们不仅缺乏放贷的能力，还将面临很大坏账风险。第四，现在外资开始出现净流出的势头，很多省份如山西去年外资流动头一次变成负值。为了控制这一趋势，我国加息速度可能要快于发达国家。最后，我国许多楼盘空置率达50%。而按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，空置率在10%-20%之间为空置危险区，空置率在20%以上就是商品房严重积压区。
这些因素共同决定了我国今年经济政策的矛盾性和宏观调控的复杂性和艰巨性。当前的深层次问题是否能解决好，直接决定未来数年我国经济能否可持续发展。仔细分析就可以得出，今天政策空间是非常有限的。
房价回归虽然短期将引发银行坏账等一系列问题，但长期看是好事。高房价已经引起很多严重社会问题。一，抑制居民消费。二，干扰市场资源正常配置，使房地产严重产能过剩，同时架空实体经济。三，高房价促进了投机心态，老百姓纷纷入场，最后85%左右的人将血本无归。四，危害金融业。 五，使企业员工不能安居，限制了人员流动。六，高房价将老百姓推向郊区，给交通带来极大压力。六，高房价拉低了我国生育率，为我国长期发展埋下隐患。这些内容在以前的帖子里面提到过：http://www.tianya.cn/publicforum/content/house/1/174182.shtml
由于房价已经由经济问题发展到社会问题乃至政治问题，所以高层必然用各种手段打压。虽然有很多政策政府的牌还没出完，如果房价还继续上涨，一定会有新的政策出台。我国楼市的高度投机性决定了房价如果不能暴涨，必然暴跌。房市下跌的过程将是漫长而痛苦的，3-5年内很难反转，大家有可能的话还是落袋为安吧！
从国际泡沫多次破裂的经验看，房价合理价格就是家庭年收入4-6倍，这也是可以长期平衡的价格。在这个价格下，老百姓没有过大的负担，住宅供求可以平衡。所以，想让房价正常增值，切入点还是不断提高居民收入。这就要求我们加快调整经济结构的步伐，努力增加居民收入，把内需拉动起来，消灭短期行为，真正实现可持续发展。
以前的几个观点，大家参考下：
作者：nesmto 回复日期：2009-12-15 16:45:50
我的看法：
1.大量挪用公款和贷款炒房者下跌后必然急于出逃，带动一般投资者杀跌。
2.这次下跌很难得到政策支持，牌已经接近出完，很难再次像08年那样用足够政策反转趋势了。所以，房价只能继续下跌，直到多数老百姓能买的起房子。
3.北京、上海的一类地段可以用全国购买力衡量，但用全国购买力判断如亦庄、松江等地区明显不合适，有钱人不会长期住在这种地方。
4.我认为，炒房客手中的房源必须被自住需求者完全消化掉，这轮调整才可能见底。在产能过剩的背景下，1：6应该能达到，甚至跌破。对底部判断不一致导致很多人提前抄底也是常见现象。
作者：nesmto 回复日期：2009-12-15 15:16:40
3.你的第二点判断，也就是政府想要的结果很难达到。资本本性是逐利的，老百姓是追涨杀跌的，回调以后短期内很难再有足够的信心吧泡沫再吹起来。这两个因素促进了房价暴涨，以后也一定会同样促使房价暴跌。
房价只要跌掉15%，市场上投资者就会形成要下跌的一致意见，这个时候抛盘潮流就不可阻挡了。我觉得对于泡沫高涨的城市来讲，一年内下跌61.8%-80%的可能性都存在。当然，如果这句话应验了，明年GDP的增速就是3%了。
作者：nesmto 回复日期：2009-11-30 11:25:58
作者：九月天晴 回复日期：2009-11-29 20:00:39
中央ZZJ会议决定明年的货币政策不变，目前的经济刺激计划不会退出，是不是意味着泡沫至少在明年不会破灭，反而会更大？请楼主分析下最近的会议
我国政府的特点是多做少说或先做后说，最近实际上房贷变难了，审批通过率下降很多，但是国家说“继续适度宽松的货币政策”，就是一例。表态剧烈变化容易引起波动，只做不说有其好处。
政府为了社会稳定和几大国有银行安全，对泡沫已经开始警惕了，不可能放任不管。最近很多非正式场合里官员有控制泡沫的表态，实际上没有高层的默许他们不会说，也不大敢说。虽然正式场合官方说法没有变化，不代表背后没有动作。为了避免恶性通胀，明年加息，适时收紧货币政策不可避免，有关的非正式表态恰恰为这些调整留下空间，以后老百姓问起什么时候说的，有个交代。
稳定压倒一切，当通货膨胀威胁到我国2.54亿贫困人口的吃饭问题的时候，中央有多大动作都不足为奇。
作者：nesmto 回复日期：2009-12-08 09:42:05
作者：cxfg9999 回复日期：2009-12-08 09:26:21
开征物业税？真的假的啊？要是开征房价还不马上大跌，我觉不太可能
深圳物业税已经空转了一段时间了，最近政府财政吃紧，从到处查税就可以看出来。个人认为开征可能性很大，当然要明白我国政府一般不会先说后做的传统。
作者：nesmto 回复日期：2009-11-23 08:38:05
通货膨胀的苗头不小，有愈演愈烈之势，国家很快有措施回收市场剩余货币，打压通胀了。
作者：nesmto 回复日期：2009-11-01 12:41:38
2010楼市之四大利空：
一 信贷收紧
二 利率提高
三 物业税出台
四 金融危机二次触底
前三个不可避免了。
请大家理性探讨，不要过多涉及国内政治问题。有问题就提出，有不同意见一样欢迎。
作者：专心论坛(2010-01-26 21:15:31)，[首贴]
