中国人房产梦的醒酒汤

　　底特律房地产崩溃，财政破产，与之相应的是，中国大城市房价还在继续上涨，京沪广深领衔，这两种镜像值得中国人反思。

　　记得2008年金融危机后，美国底特律别墅售价两元钱还没人买，一晃五年过去，底特律的财政也破产了，房子依然不值钱。

　　当地时间3月14日，美国密歇根州州长斯奈德对外宣布，将由州政府接手底特律市财政，任命企业破产重组专家——非洲裔美国人凯文•奥尔为紧急财政管理人，以应对这座城市濒临破产的局面。

　　据央视报道，一位投机商，甚至花了2300美元就买到了5年前可以卖45万美元的房子。“有人花了1100美元买皮鞋，我却用它买了两套房子，现在口袋里还剩100美元。”投机商茉莉对媒体炫耀说。

　　不管是此前2元钱买别墅，还是两双鞋买别墅，可能都是比较极端的案例，但是，这也给中国人提了一个醒，既然房地产市场也是通过价格机制运作起来的，不可能出现只涨不跌的市场。房地产市场泡沫破裂，对于地方经济破坏力度非常大。

　　为什么底特律房产价格这么低？资料显示，计算房产税的房屋价值是由政府估的，政府估价都比较高。花500美元买房子，政府可能估价30万美元，每年买房人还要支付6000美元的房产税，绝对是赔本的买卖。

　　美国购房者第一套房子的房产税一般为2%，但第二套、第三套的税收会更高，依此类推，具体税额各州规定有些差别。这也意味着购置多套房产将支出更多税收。

　　房产税有助涨助跌的功能，当房价上涨时，投资价值高于所缴纳房产税，投机者依然会继续投资，如果相反，则会起到助跌作用，因为差价不仅没有了，还因为绝对价格很高，就算比例不变，但由于基数很高，所征收的绝对额还是很大。就像涨10%和跌10%一样，跌幅随同，但基数不同，涨跌的绝对额是不一样的。

　　底特律失败的还有一个重要根源，就是政府大规模地通过固定资产投资，以此拉动经济增长。

　　哈佛大学经济学家格拉泽认为，底特律是所谓“大厦集群”的受害者。底特律采用了以大企业为龙头、通过大规模地修建办公楼、交通设施等来刺激增长的战略。这种大工业和基础设施先行的模式，违反了城市多元化的本性，使底特律依赖单一的汽车业。最终也成为美国汽车业衰落的直接受害者。

　　底特律虽然依赖单一的汽车产业，但是毕竟还有一个支柱产业，中国很多城市，没有任何支柱产业，就是依靠建房发展城镇化，这样的城镇化后果非常严重，因为这种模式最大的弊端在于，地方政府还不起债务要么征税要么卖地。

　　如果全国大多数地方政府都这么做，大规模地债务危机解决就成了很大困难，不可能再通过印钞票来转移财富，解决地方政府所负担的债务了，不可能再通过房价上涨来转移债务了，原因很简单，再这样做比底特律还要惨。

　　底特律最起码还有一套严格的财政纪律，让底特律政府不敢过于花钱，中国的财政约束机制失灵是众所周知的。一旦出现房地产泡沫大规模地崩溃潮流，整个经济将会倒退，如果继续通过印钞模式维持这个格局，整个经济都将会变成不治之症。

　　中国的M2已经逼近百万亿，还有人说中国的货币没超发，很多人说应当只看M1，请问M2就不是现实的货币吗？就算不用纸币表示，难道就不代表现实的财富了？再从一百元的购买力的来看，货币超发的事实是十分明显的。

　　不能仅仅因为CPI数据低就说没有通货膨胀，关键是选择样本是怎么样的，就算通胀率低，货币超发还会影响资产价格，这些大规模地货币流向房地产，导致多年房价暴涨，这种局面已经难以维持，因为天量超发货币，已经逼近了中国经济底线，透支了我们多年的增长潜力。

　　底特律的崩溃，不仅仅是房地产市场的崩溃，也是当地政府的崩溃。给我们的启示是，一旦货币幻觉丧失，大规模地投资就已经进入了死胡同了。当前我们要特别警惕一些没有实业支撑的中小城市沦为鬼城，引发多米骨牌效应。（作者：朱大鸣，工商管理博士，中国资深财经、地产评论家。）

作者：专心论坛(2013-03-21 18:23:11)，[首贴]