无锡一楼盘房价从1.6万跳水至6900元 惹政府不满
2012年半年报显示，嘉凯城金额前五名的一年内到期的长期借款分别是上海信托、五矿信托、昆仑信托、杭州银行、农业银行
从1.6万/直接跌倒0.69万/m2，无锡太湖新城“金融第一街”最南端，上演着一次令人惊叹的房价跳水。
跳水大甩卖的楼盘名为无锡嘉业国际城，开发商为无锡嘉启房地产开发有限公司。其背后的母公司正是近一年来资金紧张，四处融资的嘉凯城。
然而，这次名为“限时特惠”的跳水表演很快便停止。7月份开始推该活动，限量销售结束后，至今仍处于暂停销售状态，最新报价迟迟未出。
“接下来的定价很尴尬。低了不行，高了也不行。”销售人员感叹。
的确，猛然的跳水牵动背后无数利益相关人的敏感神经。包括无锡市政府，包括旁边的万科、绿城、海岸城，包括资金链上的信托公司、银行以及更多。最后无论定价多少、何时再推盘，都会是多方博弈的结果。
6900元的报价太离谱，嘉业国际缘何独自跳水？
太湖新城因靠近太湖，蠡湖已是无锡滨湖区的核心区域，而嘉业国际城所在的位置，实为无锡房地产市场最为看涨的一个核心地段，新的无锡市政府大楼就在马路对面。
“金融街区” 是市政府着力打造的区域性金融、商业、购物中心，由北向南共分为五期，嘉业国际城所在的“金融第一街区”最靠近市政府，共有14栋建筑，除嘉业国际城A栋金寓为商住两用房，其余的都为商用写字楼。目前国联大厦已经入住，以后农行、江苏银行等金融机构无锡总部都将集中在这里。
而金融第一街区外围一圈聚集了各大住宅楼盘，绿城玉兰花园、万科信成道、海岸城、金匮里、融科玖瑞尚城、融科玖玖城等等，均价在1万左右。目前无锡市的均价也有七八千，6900元的报价在这里显得极不合群，在太湖新城就像颗重磅炸弹，激起千层浪花。
为何嘉业国际要在7月份房价大跳水？“吸引眼球，扩大知名度。”；“1.6万太贵，卖不太动”；“尽快出货，提高销售业绩，回笼资金”，与此有关的说法很多，但流传得最多的版本是开发商资金链紧张，逼不得已而为之。
据公开资料显示，开发商无锡嘉启为嘉凯城控股子公司，苏州嘉业（嘉凯城全资子公司嘉业有限公司持有其94%的股份）持有其62%的股份，深圳启恒投资有限公司持有其33%的股份，无锡市太湖新城建设投资管理有限公司持有其5%的股份。
2011年9月21日无锡嘉启向昆仑信托融资，嘉凯城为其担保。公告称，“无锡嘉启通过向昆仑信托转让无锡嘉业国际城：项目的收益权，融资5亿元信托资金，信托期限为18个月，综合成本不超过14.75%/年。信托计划到期，无锡嘉启有义务回购全部标的收益权，并向昆仑信托支付对应的回购价款，为保证信托计划实施，苏州嘉和欣实业有限公司（苏州嘉业持有其65%的股份）以其合法拥有的土地使用权进行抵押担保，嘉凯城集团提供连带责任保证。”
嘉凯城2012年半年报显示，嘉凯城在2011年底为了无锡嘉启提供了8.58亿的借款担保（包括昆仑信托的5亿，其余资金来源不详），分别要在2013年4月和2013年10月偿还本金和利息。资金紧张再加上不低的融资成本，自然给地产商带来降价出货的压力。
当地销售人员告诉记者“1.6万和0.69万都是官方的报价，实际的销售价格为，第一批即13层以下卖出的均价在1.25万左右；而第二批13-19层则平均为6500元的价格。”
就此乐观估算目前回笼资金约3.76亿，离明年要偿付的近10亿的资金还相差较远。
低价惹政府不满，价格僵持难上难下
记者来到嘉业国际城・金寓销售中心，在此处看房的人寥寥无几。
“A栋公寓6900元的特价已经结束，只剩20层以上的，现在还没有开始推。B、C、D三栋也还没有销售方案。”目前暂停出售的状态让销售人员很无奈。
一名销售人员告诉记者，今年7月份第二次推盘，开出6900元低价走量销售，十几天就销售完了。“很多银行、政府的人来买。基本上靠客户拉客户，本地人买得比较多，外地人不太知道，因为我们基本上不做宣传。”
自从推出6900元的价格之后，嘉业国际城就变得尤其的低调，“我们几乎没做什么广告，网站上的信息也很少。外地人很少知道这里居然出了4折楼盘，并且地段不错，听说了都很难相信。”
至于不做宣传的原因，据知情人士透露，“这个价格让旁边的市政府很恼火，一方面怕它这样打乱周边市场价格；关键金融街区的项目是市政府力推的，给了很多政策和授信支持，希望金融界区的房价怎么都得在1万以上，体现它金融中心的地位。”
还有销售人员称“我们老板想尽快回笼资金把价格定得实惠一些，把销售业绩做上去。但政府有意见，又不能定得太低。所以现在就僵持在这里。什么时候重新推盘还不确定。但应该不会再掉价，只会涨，现在问题就是涨多少政府满意。按照市场定位和周边的市场环境，按道理我们这个也是该卖到一万多。”
促销走量以提高业绩的出发点很明显，因为也就是在各楼盘降价前后，嘉凯城公布了一份令人大跌眼镜的半年报。其营业收入为15.18亿，相比去年同期减少45.11%；归属上市公司股东净利润-3.28亿，去年同期为728万，相比去年同期减少4600.96%。
“ 在这样的业绩情况下，嘉凯城也已戴上“亏损王”的帽子，股价已跌至3.6元附近。回溯当年，前浙商集团牵头，在重组国际嘉业、中凯集团、名城集团3家地产公司并借壳*ST亚华上市后，嘉凯城曾经在2009年交出过亮丽的首份成绩单，但随后浙商集团的十强雄心化为泡影。
嘉凯城资金紧绷，疯狂信托融资将面临集中兑付
从去年年初开始，嘉凯城资金紧张就成了老生常谈的事情。再看今年的半年报，其经营活动产生的现金流量净额为-1.76亿。货币资金为17.9亿，但短期借款有35.72亿，一年内到期的非流动负债为32.20亿，去年同期该指标只有5.3亿。
资金绷紧的同时融资渠道也开始走窄，一直以来依靠高负债扩张的嘉凯城，已把信托作为了主要融资渠道。
2012年半年报显示，其金额前五名的一年内到期的长期借款，分别是上海信托、五矿信托、昆仑信托、杭州银行、农业银行。
据不完全统计，嘉凯城去年通过信托共融资近30亿。
2011年1月26日，嘉凯城第四届董事会第二十一次会议审议通过了《中凯东方红街项目信托借款计划》、《南京嘉业国际城信托计划》、《湖左岸项目股权收益权转让的信托计划》。
其中，嘉凯城子公司杭州中江置业有限公司通过西安信托进行信托借款2亿元，期限为12个月；子公司浙江名城房地产集团有限公司通过华鑫信托有限公司融资5亿元，期限为12个月。另外，间接控股公司南京嘉业房地产开发有限公司通过联华信托两个单一资金信托分别融资为1.8亿元和3.2亿元，期限分别为18个月和10个月。
3月10日，嘉凯城孙公司上海中凯置业有限公司通过上海信托融资7亿元，期限为24个月。
9月8日，其子公司凯城集团中凯有限公司通过五矿信托进行信托融资4亿-5.7亿元人民币，信托期限为18个月，信托成本为15%/年。
9月21日，控股公司无锡嘉启房地产开发有限公司通过昆仑信托，融资5亿元期限为18个月，综合成本不超过14.75%年。
前三份信托计划已经到期兑付。而上海信托、五矿信托、昆仑信托近18亿的融资，都将集中在明年上半年到期。按照公司目前资金情况，能否顺利偿付仍存担忧。
此前青岛嘉凯城单一信托到期，大股东嘉凯城放弃赎回，找到浙信、百通接盘并成为公司股东。其最终股权结构为：嘉凯城占51%，浙信占35%，百通占14%。而浙信的控股股东为浙江省能源集团有限公司，实际控制人为浙江省国资委。因为此举当时被解读为“借信托退出股权合作，嘉凯城青岛大盘国资补血！”
据业内人士分析，这种借信托推出股权合作，剥离一些项目资产，也是在目前的市场环境下，中小型地产商找到出路的方式。
然而明年初，嘉凯城面临信托兑付高峰，到期又将如何处理，我们拭目以待。
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作者：专心论坛(2012-10-16 10:10:17)，[首贴]
