房产：金九定律恐从此被颠覆 开发商购房者陷深度博弈
上海房展会 房企折扣力度并不多
西安市一家房地产网站调查向我们展示了购房者的心态：受调查者中只有两成表示会选择在这个期间购房，而近五成受调查者坚决地摇头，剩余的三成则持观望态度。
的确，无论是在明天闭幕的上海房地产秋季展示会，还是昨天谢幕的深圳秋季房交会，抑或更早之前举行的北京秋季房展，展会上的热闹似乎都只是一个表象。
本届上海秋展展出面积达到2.8万平方米，大型房企悉数亮相，但是一天的房展看下来，很多人都发出了类似的感慨。尽管从表面上看，各种各样的优惠活动不少，但真正折扣力度大的并不多。像保利、万科这样的大型开发商的价格更是稳如泰山。
销售人员：保利的话，是不打折的，没有什么优惠。
即使有的楼盘送出一些折扣，它们也大多在上海的外环地区。
据上海媒体报道，哪怕是这样的折扣，也未必真实，有的楼盘存在着先调高价格、再打折的假摔现象。
北京五环外楼盘价格也令人咋舌
时间倒回十多天前的北京秋季房展会，仅占所有项目十分之一强的35个北京本地项目中，只有6个在五环以内，几乎没有折扣，远在五环以外的项目价格也令人咋舌。
促销人员：北五环外地铁13号线北苑站附近，70年产权的是3万2。
购房者：太贵了。精装么?
促销人员：毛坯房。
记者：没有优惠吗?
促销人员：暂时没有。
深圳秋交会几乎未带来任何惊喜
类似的氛围，在昨天谢幕的深圳秋季房交会上记者也感受的到。现场情况是，深圳本地楼盘、尤其新盘这次在秋交会上几乎没有带来任何惊喜，反倒是外地楼盘积极揽客，但这显然无法满足大量本地刚需人群的需要。
一位地产中介告诉记者，随着深圳住房公积金贷款政策正式开始实施，二手房的交易量明显提升。这样看来，的确有不少人要买房，地产商却不着急降价卖房，需求和供给之间的博弈可见一斑。
地产中介：9月28号出了公积金贷款政策，很多客户在这个时候选择出来看房。成交量其实最近还是比较大的，就前一两个月说，平均福田区有300张单左右，现在已经500张单了。
除了房展会上释放的信号，据相关统计，9月北京新建住宅签约量为11030套，是最近4个月来的成交低点;截至9月27日，广州9月共成交了7704套单位，表现尚不及暑期档。虽然部分地区二手房交易量近日开始释放，但是金九成色显然大不如前。
一线城市楼市预期从僵持转向看涨
不可否认，很多人对一线城市的预期已经从僵持转向看涨，财经评论员叶檀也把现在房展会折扣偏少的主因归为这种价格预期。
叶檀：像上海这些地方，虽然它的成交量并没有明显的放大，但是开发商对于市场有比较明确的预期，在房展的过程中，看房的人比较多，有刚性需求的人比较多，所以它的折扣比较少。
但是叶檀也特别强调，尽管一、二线核心城市的楼市没有变冷的趋势，但在一些轨道交通不太便利、资源和人员导入比较少的地方，房价依然下行，当下的中国房地产市场的分化时代已经开始。而且总体来说，成交量大幅回暖的趋势并不存在。
叶檀：因为现在是刚性需求为主，它入市释放了一批之后，后续的释放能力是不足的，而投资者如果不接着入市的话，这个市场的热度是没有办法起来的。所以现在房地产市场要上升，取决于投资者对于未来价格的信心怎么样。 专家：房地产行业有望开始深度洗牌
刚需期待入市并不可怕，投资者的这种信心如何，才具决定意义。叶檀建议，此时调控仍需保持高压，稳住政策预期和货币预期。经济学家马光远对此表示认同：
马光远：第一个就是政策不会改变，第二点是稳增长的政策不等于通过房地产来进行刺激，我想这样的一个政策预期需要开门见山的向外界进行表达。最终的房价的稳定肯定是需要一些制度的，不可能一直这样调控下去。比如预售制，比如房产税。在这些制度性的举措出台以前，我们需要把国十条以来的一系列关于房地产调控的举措落实到位。
针对多地一度出现的成交量回暖情况，住建部有关负责人九月曾接受采访表示，总体看，去年下半年以来形成的市场格局尚未出现根本性改变。中国国际经济交流中心副研究员马庆斌也认为，目前房地产市场的总体形势基本符合政策预期，结合近期房企开始抱团拿地的动向，房地产行业有望开始深度洗牌。
马庆斌：中国房地产目前的状态是在宏观调控下的低迷，而不是市场自身的低迷，政府通过行政手段让曾经过于狂热的市场回归理性。随着限购和限贷政策，以及预售制、限房制度一系列政策的推出或更加规范化，尤其是去杠杆化逐步深入，以前那种经营不规范、管理能力差的企业会逐步退出市场，很多企业可能从一次性卖房赚取收入，到慢慢经营住房或为业主提供服务来赚取更长期的利润。
(文章来源：中国广播网 原标题：楼市“金九”成色大不如前 开发商购房者陷入深度博弈)
作者：专心论坛(2012-10-07 14:12:33)，[首贴]
