楼市最新营销法:原价回购听上去很美 退房损失大
即便有“原价回购”措施，业主一旦想退房，也要承担税费等经济损失。
11月下旬，深圳宝安一个项目推出“三年原价回购”措施，在市场上闹得沸沸扬扬。如今，东莞也有两个项目――黄旗山1号、虎门名购城也跟进了这个措施，分别大举宣传“一年原价回购”、“五年原价回购”的“保值计划”。
仔细分析就能发现，原价回购措施，听上去很美，但却只是一个营销噱头而已。因为两次买卖有大约11%的税费成本需要承担，再加上业主买房并没有保值，风险还很大。实际上，业主如果退房，将损失惨重。
例如，在黄旗山1号购买一套大约150万元的房子。如果明年退房，两次交易税费高达16.5万元（此为估算价，具体以现实成交为准，下同）。目前，开发商垫付两成首付，首次置业者只需承担一成首付约15万元。这也就是说，业主退房不但血本无归，还得再搭进去1.5万元。
【现象】
黄旗山1号一年原价回购
近日，黄旗山1号组织了30套房源，推出一年原价回购保值举措。
售楼员说，凡是在本月签订购房合同的业主，可以在明年8月份无条件退房，开发商将按照原价进行回购。与此同时，开发商垫付两成首付。到明年8月不想退房的业主，再补交两成首付。
目前，该项目在售的是第1―4栋，在售户型为158、187、226平方米等三种户型，产品或正南或西南朝向。4栋洋房均处于小区外围，第3栋、4栋可以看见旗峰公园附近山体的景观，第1栋、2栋面向园林，也可以从夹缝中看见山景。产品格局方正。在售的产品全部为拼接户型，一套房子有2个或3个房产证。
售楼员说，158平方米、187平方米分布在第1、2号楼，2梯3户，单价为9500元―1.1万元/平方米，226平方米的户型分布在第 3号楼、4号楼，2梯2户，单价为1.1―1.7万元/平方米。按揭买房，打99折（价格×0.99）；一次性付款，可打97折（价格×0.97）。
售楼员说，此次推出的原价回购举措，只要业主想退，就可以退，没有附加任何条件。若退房，开发商只是按照售出的价格回购房子。至于两次买卖所产生的税费，首次交易全部由业主承担，第二次交易按照相关规定，业主承担二手房卖主所承担的部分。
与此同时，开发商还为业主垫付两成首付。若首次置业，业主暂时只需承担一成商业贷款首付，最低15万元首付即可购买1套，加上税费，业主首次支付大约20万元可以购买一套150多平方米的大户型，置业门槛大为降低。二次置业，业主暂时也只需支付四成的商业贷款首付。
黄旗山1号位于东城石井路255号，紧挨光大的天骄峰景，占地约3.6万平方米，建筑面积约13.8万平方米，整个小区仅8栋高层洋房，主力户型为130―250平方米。
该项目的开发商为东莞市东城区房地产开发公司、东莞市左庭右院实业投资有限公司，后者是深圳市梅江南投资发展有限公司与花样年集团（中国）有限公司合作成立的房地产开发公司。
虎门名购城五年原价回购
尽管推出原价回购计划的开发商不多，光大、中信等品牌开发商相关负责人表示不会跟风。但黄旗山1号并不是孤例，虎门名购城也通过五年原价回购的方法来为写字楼促销。
虎门名购城毗邻广深高速虎门出入口，位于虎门规划的新商圈，目前配套不太完善。项目占地面积1.1万平方米，一期建筑面积5.5万平方米，共计16层，1―4层为商铺，定位为鞋业皮具批发中心。5―13层为写字楼，定位为服装创意产业中心伙伴式写字楼，14―16楼为公寓产品。
近日，该项目大发短信宣传五年原价回购的计划。写字楼的面积为80―300多平方米，单价为5800―6400元/平方米。售楼员称，若委托开发商出租，前四年，每年回报总价的6%，五年后，开发商可以原价回购。
至于为什么写字楼的价格如此便宜，开发商相关负责人称，虎门的专业市场几乎都是集体用地，名购城的地块也是集体用地，不是国有建设用地，没有产权证，所以价格就低一大截。
与此同时，名购城的商铺也在对外发售。面积为18―50平方米，单价为1.2―7.5万元/平方米。售楼员称，签约当天回赠总价的20%，第4、5年每年另有至少7%的回报。
目前，1、2层均销售鞋子，1层已经开业，2层已经有五六十家鞋店入驻，将在本月开业。1、2层相当于带租发售。
【分析】
承诺回购楼盘销售速度缓慢
此次原价回购，肇始于深圳宝安的绿景香颂项目。该项目在11月下旬推出三年原价回购措施，掀起“刚需解放运动”，此事在楼市闹得沸沸扬扬。
尽管虎门名购城在去年11月开盘时已经有五年原价回购措施，但一直只是默默地做，没有大范围宣传，也就是在绿景香颂事件之后，该项目才大发营销短信，高调广播回购消息。
原价回购，目的特别明显，就是为了提振消费信心，加快回笼资金。
由于调控政策持续紧缩，今年，全国楼市一片惨淡。在10月份，华东的中海、绿湖、绿地等大房企项目终于撑不住，大幅跳水，降价幅度甚至高达30%，引发了业主怒砸售楼处的纠纷。于是，全国楼市更加风声鹤唳、草木皆兵，降价预期更加浓烈。
在东莞，尽管前10月楼市签约一片火红，别有洞天，但覆巢之下无完卵，进入10月中旬，市场预期陡转直下，楼盘访客量大幅下挫。进入11月下旬，签约量跌入冰点，一手住宅一天的成交量时常只有区区六七十套，买家的主流心态变成“再等等，应该还会降价”，纷纷持币待购，市场成交十分糟糕。
由于限购政策在重点城市纷纷落地，尽管东莞没有出台限购政策，但其他城市的动作对买家信心打击很大，同时，由于大户型近两年累计的供应量很大，这使得拼接大户型严重滞销。黄旗山1号就是典型拼接大户型项目，最小的户型也在150平方米以上，一套房子有2个甚至3个房产证，黄旗山1号走货速度并不理想。
黄旗山1号是今年4月23日开盘的，迄今在东莞市房管局公众信息网上公布了6栋洋房的房源，推货量为787套，已销459套，去化率为58%。就算不与万科当月开盘要求销售60%的速度相比，就是跟工期相比，也显得缓慢。目前，黄旗山1号的外立面早已呈现，一般来说，如销售得好的项目，在封顶之前，已经大部分预售完毕。
虎门名购城的销售业绩也不容乐观。去年11月开盘，迄今已经一整年，但是250套写字楼仍有相当数量还在售。
为了助推销售速度，这两个项目推出原价回购措施。开发商潜台词是：我对我这个楼盘很有信心，不会降价的，如果降价，你可以退房，很保值。原价回购就是为了提振买家信心，加快资金回笼速度，尤其是到了年底算业绩的时候。
若退房，首次置业者将血本无归
原价回购，貌似很保值，很划算，但深究起来，其实不然。如果买家退房，仍然损失惨重。
首先，买家要承担高额的税费成本。售楼员说，买了黄旗山1号若想退房，税费的分摊，必须按照法规规章来，开发商不会分担业主那部分。若按此说法，现在买了黄旗山1号房子，在明年8月份退房，两次买卖，业主必须承担大约11%的税费。
日前，黄旗山1号的售楼员给记者算了一套157.09平方米的房子的价钱，折后总价为1566699元。另经专业人士估算，两次买卖业主必须支付大约172576元的税费。若首次置业贷款大约七成（109万元），开发商垫付两成首付，业主暂时支付一成首付约156670元，一年之后退房的话，业主不仅首付耗费殆尽，而且还得另外再亏15906元，可谓“赔了夫人又折兵”。
税费构成如下：据售楼员给出的数据，一手买卖，税费总额为54884元，占比总价的3.5%。具体包括47000元的契税，6284元的维修基金，1600元的律师费、按揭费等其他税费。
若明年退房，按照二手房买卖，业主成了卖家，必须按照评估价支付交易费、评估费、营业税和佣金。一般来说，评估价高于合同价，目前暂且认定评估价等于合同价，那么，业主必须支付大约117692元的二手税费，相当于总价的7.5%。
启富置业总经理助理林晶计算了其中的三项税费：评估费共80元，按规定卖家承担一半，即40元。评估费，前100万元，按照5‰计算，后50多万按照2.5‰计算，共计6417元。营业税，按照总价的5.6%计算，大约87735元。至于佣金，林晶说现在还不好说。但目前东莞佣金普遍是总价的3%，按照规定，买卖双方各承担一半，那么那套房子卖家必须承担23500元。另外，个人所得税，按照差价为基数来征收，因为明年按照原价回购，差价为零，所以可以不计。
购买虎门名购城的写字楼，税费也照样不低。并且因为该项目没有产权证，属于法律不保护的小产权房，那么，业主的购买风险就更大。
此外，还有通货膨胀问题。目前通胀依然厉害，那么，这笔钱在一年、五年后，购买力必然下降了。
综上所述，原价回购只是一个听上去很美的营销噱头，对市民本无真正实惠。是否购买开发商会原价回购的房子，最关键的还是看房子的本身质素和性价比，而不要被绚丽的营销手法所迷惑。
作者：专心论坛(2011-12-09 10:24:44)，[首贴]
