售楼处频繁被砸 中国楼市调控放松无望市场不乐观

　　房企降价而引发的“售楼处被砸”事件日渐频繁之时，正是地方政府集中进京“面见”住房和城乡建设部（下称住建部）、国土资源部部长之际。不过，他们带回的调控口径似乎让市场更加不敢乐观――中央政府向“地方大员”们传递的，是楼市调控没有放松的任何可能。

　　记者了解到，中共十七届六中全会召开前后，住建部部长姜伟新、国土资源部部长徐绍史分别与黑龙江、江西、湖北、四川、陕西在内的多省省长会见，而截至《中国经营报》记者发稿时止，这项“已有先例”的工作尚未结束，河北等省的政府主要负责人，也将与近期陆续进京，与住建部、国土资源部等中央部委展开会晤，房地产调控政策系主要议题之一。

　　10月27日，住建部部长姜伟新、财政部部长助理王保安等在人民大会堂接受全国人大常委会关于保障性住房问题的专题询问。在回答吴晓灵关于限购等行政性手段对楼市调控的有效性时，住建部部长姜伟新表示，在城镇住房信息系统联网不完善、房地产保有环节税负不能快速推进的情况下，限购是不得已采取的调控手段。住建部官员随后向记者表示，限购政策在可以预期的时间内不可能放松。

　　大员“进京”

　　10月21日国务院总理温家宝在广西再次强调，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。

　　这一被外界视做楼市调控政策“最新口径”的信息，实际早在一周之前，部分地方官员就已经有所了解。

　　本报记者获悉，中共十七届六中全会召开期间及前后，住建部、国土资源部与部分地方政府的“一二把手”分别进行了会晤，议题涉及房地产调控政策进一步落实、土地集约节约利用、保障性住房建设进度及土地供应等。

　　“黑龙江省省长王宪魁、副省长于莎燕分别和住建部部长姜伟新、国土资源部部长徐绍史举行了会谈，另外，徐绍史还会见了江西省委书记苏荣，代省长鹿心社;湖北省省长王国生、副省长田承忠以及四川省省长蒋巨峰、常务副省长魏宏;陕西省委书记赵乐际。”10月25日，接近住建部、国土资源部的消息人士告诉记者。

　　记者了解到，上述会见主要集中在10月13日~10月18日之间。10月26日，住建部、国土资源部的官员分别向记者证实了上述消息。

　　“新年”提前

　　“一般情况下，来年的调控工作，是到年底的住房和城乡建设系统工作会议上听取意见，然后定调，再落实执行，照今年的情况看，沟通提前了。”黑龙江省住房和城乡建设厅的一位官员向记者表示，在省长王宪魁返回黑龙江后，省住建厅对与住建部部长姜伟新的会晤主要内容进行了传达。

　　记者了解到，与王宪魁的会晤主要围绕两个议题，一是加强和落实中央布置的包括限购在内的楼市调控政策，在取得了一定调控收效的情况下，要清楚地认识房地产市场走势的复杂性，要保持政策的力度和连续性，避免由于执行力度的松动，而出现房地产价格和市场情况的反弹。

　　二是继续加强保障性住房的建设进度。对于目前黑龙江省已经完成全年保障性安居工程开工目标的情况，姜伟新代表国务院保障性安居工程小组予以了肯定。

　　中国房地产学会会长陈国强告诉记者，目前全国各主要一二线房地产市场降温和房价的停涨，是在限购、限价等严厉的行政管控之下实现的，如果在明年，由于各种原因，地方政府放松了对这些政策的落实力度，压抑一年多的购房需求将被释放出来，恐怕将造成房地产价格的报复性上涨。

　　“选择这个时机和地方政府沟通这件事情，中央政府是有明确考虑的，在经济环境不确定性加强的情况下，地方政府对于土地财政收入的依赖程度，可能将成为地方政府落实调控政策的一大变数，中央政府适时的施压，有利于地方政府保持政策的连续性。”陈国强说。

　　与此同时，国土资源部部长徐绍史在与各省主要行政负责人的会晤中，也提到了加强落实房地产调控的内容。在此之前，为落实国务院对国土资源系统的总体要求，国土资源部已经出台了一系列相关实施方案，其中便包括落实房地产政策一项，优先完成保障性住房用地供应计划、未完成保障房供地指标的禁供商品住房用地等严格的限制性政策，赫然在列。

　　市场看空

　　在一度觉得国际经济环境给中国经济带来的变数，可能使房地产政策松动之后，随着地方政府大员“进京”沟通来年楼市调控政策的到来，地产商群体已经彻底放弃了对政策放松的寄望。于是，市场明确的拐点终于临近。

　　北京市统计局的数据显示，9月份北京市新建住宅价格环比涨幅为零，这已是连续4个月北京市新建住宅价格停止上涨，与此同时，9月份北京市二手住宅价格环比下降了0.4%。这表明北京高房价的势头受到了初步遏制。

　　21世纪不动产数据则显示，今年9月，北京、上海、深圳等一线城市新房成交同比整体出现大幅下滑，其中深圳以64.75%的幅度领跌全国楼市。9月，深圳新房成交仅为2048套，成交面积为16.31万平方米，环比减少20.11%，同比减少64.75%。

　　而在价格方面，成交均价为19972元/平方米，环比下跌2.09%。量价齐跌让不少开发商再也无法坚挺，纷纷采取形式多样的促销活动。“十一”黄金周后，位于上海龙华的某在售楼盘首先降价，降幅达25%以上，此举带动了一些新盘以价换量。深圳多个区域的楼盘价格出现两成以上的跌幅。

　　21世纪不动产首席分析师常智认为，这轮楼市调控的力度比想象中的更猛烈、更持久，京沪深房价连续三个月停涨，表明全国房价过快涨的局面已得到控制。下一步，只有那些降价动作快、降价幅度大的开发商，能够回收一定的资金，期望硬扛以求市场回暖的幻想将被市场无情地抛弃。

　　“房地产上市公司负债和存货双双激增，现金流入相对较缓，全部124家房地产上市公司存货10281.9亿元，同比增长39%;总负债11681.3亿元，同比增长39%。大多数房企的资产负债率超过70%。部分企业负债率甚至超过100%。特别是中小型房地产公司，抱团取暖的欲望更加强烈。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　资料链接

　　住房和城乡建设部部长姜伟新在接受全国人大常委会专题询问时关于该不该限购的回答：

　　限购政策是行政办法,是房价高速上涨,其他手段都用了以后,还差那么点火候才能把房价抑制住,最后不得已出了这样一个措施。作为一把剑悬着,还由监察部和住建部联合实行问责。这招起了一些作用,不能说是主要作用。在党中央、国务院采取了综合政策情况下,商品房价现在总体上趋于稳定,一些城市开始有下降苗头,一些二三线城市还在涨着,但是涨幅开始减小。

　　更多地采取税收办法,对需求和供给包括房价进行调节,这是一个非常重要的意见,也是对的。但是,现在确实有一个信息不是特别清楚的问题,我们正在努力建设城镇个人住房信息系统。

作者：专心论坛(2011-10-30 10:25:46)，[首贴]