6540万套空房意味着什么

　　关于中国这些年来究竟有多少空房，一直没个准数。我早在3年前写“纵有广厦千万间，难庇天下寒士俱欢颜”一贴中，想尽办法推测中国空房率有多少，但只能是推测。国家电网这次通过查清连续6个月不走数的电表统计出中国有6540万套城镇住宅（此数据真假有待进一步核实），是个比较科学的办法。6个月不走的电表，应该是没住人。当然，即使有读数，但很少的数，也很难讲是住人的住宅。

　　6540万套住宅，按平均80平米一套计算，总计约约52亿平米。这52亿平米房子不仅房主没住，而且没有出租。这意味着什么呢？

　　住宅商品化开始的1997年到2009年，中国总计销售商品住宅45亿平米。加上小产权住宅和单位集资建房，总计不会超过70亿平米。52亿平米住宅没有住人，意味着住宅商品化过程主要是个“投资活动”而不是什么住房改善过程。6540万套，52亿平米房子没有住人，还意味着中国城镇居民实际居住的房子人均不是32平米，要减去10平米左右，也就是22平米。而22平米，正是中国目前人均GDP住房面积接近世界 通常人均GDP住房面积数值。

　　2007年前后，中国一群主流们说，要让住房作为财产具备投资功能。吴敬琏、茅于轼都这么说。看来他们早就清楚他们极力主张和推进的所谓住房商品化究竟是什么意思。

　　从实际情况看也是如此，中国城镇10%左右的高收入群体早在上世纪末就有一套以上的房子。商品化开始时期，可能存在购置商品房改善居住条件因素。但1997年到2004年房价在1000-2000元一平方，8年总计只销售住房15.5万平米，占商品化后销售房子的三分之一。2005年房价开始上涨，到2009年4年销售了总销售量的三分之二。可以说，房价上涨与高收入群体“投资”住宅高度相关。自2005年开始，商品房性质已经主要不是住宅，而是投资品。只具备交换价值，不具备使用价值。投资房子已经如同投资股票、期货、外汇一样，不是为了分红、套现、用汇，而是一种赌博。赌房价涨，如同赌股价涨一样了。

　　也就是说，6540万套住宅电表6个月没转圈，意味着中国多了个玩儿虚拟经济的把戏。买涨杀跌，越涨越买。由于住宅与股票、期货毕竟不一样，本身具有使用功能，因此抗跌能力比较强。除了房地产商扛不住杀价卖房，或者开征房产税，特别对空房收取偏高的房产税，还能坚持。但虚拟经济的特性是不会变的，一旦泡沫崩了，照样会一路杀跌下去。由于目前中国中低收入群体的收入与当前房价相差不是一倍两倍，因此中国房价跌起来也会很吓人的。

　　6540万套住宅半年没开灯，等于给中国房地产市场定了性。如果再看到谁还用分析一般商品市场的方法分析今天的房市，千万别信了。

作者：专心论坛(2010-07-23 10:29:21)，[首贴]