房价暴涨的种子已经发芽 报复性反弹无法避免

　　住建部村镇建设司副司长赵晖日前否认了市场上流传的“农地入市”调整房价，“小产权房”将放开等说法，明确表示小产权房不会合法化。小产权房是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的，在现实中往往是一些村集体组织或者开发商以新农村建设等名义出售的，建设在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房。”

　　解释了这么多，说白了小产权就是一对婚外恋者无法在当地民政机构取得合法的结婚证，这样的“小产权房”就是业内俗称的“二奶房。”而商品房就有拥有“结婚证”(产权证)的正房。按照中国当前法律，二奶房肯定不能转正，如果转了就是执法者违法。

　　那么赵司长大人为何在这个时间段放出“小产权不得”转正的申明呢?无外乎是为了托商品房的市。谁都知道，小产权房长期存在，而且无法灭绝，就是因为高房价惹得祸。虽然专家都在忽悠，说中国城镇土地严重稀缺，土地供应越来越少，当然商品房就是物以稀为贵了，房价不涨才是怪事。

　　但实际上大家开车去每个城市的郊区转转，那里有大片的土地存在，而且不少都是荒地，人都去那里了?都在城里打工去了。如果容许小产权流通或合法上市，最起码北京的房价要下降50%。但是大家不要忘了，二奶要合法了，地方政府的土地收入就要大减，这可要了大爷的命根子，打死我也不能让你合法。

　　中国宪法规定，土地属于全民所有，这土地当然包括集体土地和国有土地，但城镇居民作为中国国民，却无法享受集体土地的小产权房，而土地收益除了少部分拆迁户获得拆迁款补偿之外，其他却被地方政府为代表归为已有，而农民却一无所有，这是两条伟大的悖论。而拥有商品房者也不要得意，实质上您那房子不是自个的，您只拥有70年的使用权，当然还有一点让你绝望的是，中国建筑只有30年的寿命，剩下的40年怎么办?

　　不要与民争利，但我要告诉草民的是，千万不要和“GUAN老爷”争利。前几日财政部某官员辟谣说房产税至少3年内不会出台，而各地方政府出台的新政细则说明，过去一月轰轰烈烈的房产调控只不过是一场房地产版“政治春晚”，房地产调控到此为止，一切回归正常，房价暴涨的种子随时会发芽。

　　　　房价报复性反弹无法避免

　　五一节期间，北京的房产交易几乎停滞，节后上海房价也出现松动，同时，各地楼市量价齐跌的消息不绝于耳，看来近期一系列房地产新政已开始发挥作用。但本次调控能否真的解决房地产行业的问题?我们持怀疑态度。

　　本轮地产调控的着力点，在于控制购房需求以对房地产市场强行降温。但市场对本轮政策能持续多久还在观望，华远地产总裁任志强不久前对媒体表示，“如果政策继续对房地产进行‘冻结’，那么其对于股市、钢铁、水泥等产业的影响将会显现，从而对宏观经济形成威胁。因此，目前的政策也可能是持续不长。” 回过头来看，2008年末宏观经济也曾被房地产“绑架”过，当时为抵御金融危机而出台一系列楼市鼓励政策，打开了此轮房价上涨的“潘多拉盒子”。

　　拿捏政策分寸的确很难，一放就房价狂涨民怨沸腾，一收就进入“冰川期”，影响下游行业并会让经济陷入困局。这令管理层无所适从，刚喂完大补丸就打退烧针，政策难以预期。

　　要开对房地产问题的药方，就要找到问题的根源。有人认为问题出在供求关系上，住房消费和投资需求过大，而土地及房地产商供给能力不足;也有观点认为是实体经济中溢出的资本和海外热钱在推高房价;还有人认为是土地财政迫使政府成为房地产价格的最大推手;更有甚者，觉得是钉子户漫天要价抬高土地成本所致。各种观点看似都有道理，但却经不起仔细推敲。

　　按理说价格是市场问题，供求关系决定价格，或者说价值决定价格。但不论看“房价收入比”还是“房屋租售比”，当前的房价都是市场失灵的表现。而之所以出现这种局面，我们认为根源在于，房价形成机制中隐藏着非市场化因素，而且，这种因素是主导房地产价格的最核心问题。

　　让我们先看房价的构成，主要有三块，第一是土地价格，其次是土地变成房子的中间成本，包括建筑成本和相关税费，第三是房地产商和房产拥有者在交易过程中获取的利润。

　　先从简单问题入手分析。

　　首先，房地产商和房产所有者的获利要求无可厚非，但市场经济的特点决定了在充分竞争行业暴利难以长期持续。如果某行业利润远高于社会平均投资回报率，便会吸引社会资本不断流入并引发竞争，最终使行业暴利消失甚至低于社会平均水平。

　　其次，房产的建设成本和相关税费相对比较透明，其对房价影响有限，这无需多言。

　　最后，是土地价格。表面上看，这是房价成本结构中能找到的导致高房价的唯一问题。第一是开发商拿地价格不断抬高，在源头上推高房价：今年以来各地频现的地王，其楼面价已高于现房售价，这也是人们所说的“面粉贵高过面包”。第二，人们对地价上涨的预期会反映在房价上：如果知道土地会涨价，为什么不让房子先涨价呢?

　　土地价格，正是那个被隐藏了的“非市场化因素”。虽然它看上去通过拍卖有了市场化的色彩，但其本质是非市场化的。

　　所谓市场化，是由许多个市场主体组成的供方和需方，通过供求关系来决定价格。但我国目前的土地市场，虽然有无数个需求者，却只有一个供方，它就是政府，但土地并不真的是政府所有，而是“国有”。国家由全部人民构成，“国有”就是私有集合，所以土地就成了人人所有而人人没有，土地所有权由政府代为行使。

　　由于土地国有，人们拥有房产却并不拥有房产所占据的土地所有权，仅有50年~70年的使用权。政府也不拥有真正的土地所有权，所以其在处置土地时，需要向土地使用者支付一定的使用权转让补偿。

　　这就存在利益分配的问题。要让土地进入供给市场，土地的使有者与代理行使土地所有权的政府，就需进行利益分配，使有者获得安置费，政府获得剩余的土地出让金。而新的土地使有者想要兑现土地的增值，就要再和政府做一次分配，这种局面下只有创造更多的利益增量(也就是抬高地价)，才能满足政府和土地使用者的双重增值要求。

　　这便形成一个糟糕的循环：人们占有的土地在政府主导的流通中增值了，却只能获得增值中的部分收益而不是全部收益，土地流通一次人们获得的收益比例就下降一部分。人们必须在两种局面中作出选择，要么是通过整体价格上涨来弥补被分走的利益，要么是认赔出局。很显然，前者相比后者引起的社会矛盾和问题要小得多。所以，在目前的地权归属问题无法修正的局面下，地价只会涨不会降，这也就导致人们对房价的预期越来越高。

　　当前的房地产新政只能治标无法治本，它只是通过让房地产市场交易者强行出局的方式，达到短期降温的效果。一旦限制有所松动，那些出局者还会卷土重来，他们所损失的，势必要变本加厉地拿回来，在这种局面下，未来房价的报复性反弹无法避免。

作者：yyskw(2010-05-25 20:21:24)，[首贴]