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叩问中国的楼市 为什么物业税出不来?

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  昨天的“叩问中国楼市”系列文章里,我们谈到,超发货币造成楼市需求大涨;宏调紧缩又造成供给减少,通胀预期则同时加剧了这两种现状。今天我们继续说一说,为什么在当前的环境下,无法对症下药、减缓房价暴涨的趋势。

  平抑房价的办法,无非是抑制需求和增加供给,而调节供需的关键是改变市场参与者的预期。

  城镇化、人口和收入所引发的需求是自然的和健康的,不必调控,治理的重点是超发货币造出来的虚假需求。既然是货币惹的祸,“解铃还需系铃人”,央行收紧银根就是了。银根一收,不仅贷款少了,而且通胀预期下降,居民买房保值的动机减弱,需求进一步降低。

  当需求疲软时,开发商就要考虑停止捂盘,增加供应,因为明年的价格可能比今年低。如果政府这时再增加土地供应,未来房价走低的可能性大增,就可以改变买、卖双方的价格预期。居民不再着急购买,地产商却急着开发和出售,房价调头向下。

  小结一下,平抑房价的政策是收紧货币供应和放开土地供应。现状却是放开货币供应和收紧土地供应,整个搞反了,不出乱子才怪呢。

  但问题是,谁愿意在这会儿收紧银根呢?“来之不易”的经济反弹又掉下去怎么办?今年还要保“八”呢。要收银根就得放汇率,紧缩银根就要加息,加息会伤及股市,股民骂娘怎么办?又要马儿跑得快,又要马儿不吃草,世上哪有这样的事?可世上到处都是这么想的人。

  土地供应更是万万不能放,据说农地若少于“红线”,就无法保障中国的粮食安全。但在30多年前的计划体制下,耕地比今天多(因城镇和工业占地少),人口比今天少,我们还不能保证粮食的供应,靠各种票证限制居民的食品消费。可见粮食安全的关键因素是农业的生产效率,生产效率主要取决于制度,而不是耕地数量。

  改革开放之后的1991年到2008年,我国小麦亩产增加了30%,农业劳动生产率提高了150%。在效率提高的基础上,完全有可能释放出部分农地,用于房地产开发而不致影响国家的粮食安全。

  控制土地供应的真正原因是财政。近年来各级地方政府大兴土木,扩招人员,导致开支激增而入不敷出,除了向银行贷款,就靠卖地收入弥补赤字。除了财政,土地也越来越多地连着官员的荷包,怎么放得开呢?

  货币和土地政策不变,有无其他办法降低房价?

  78 家主营业务非地产的央企退出地产市场。但是别忘了,16家主营地产的央企还在,相当于放走小舢板,留下巡洋舰。国企频频拍出地王,因为有金融支持,因为不怕楼面卖不出地面价,亏了,有国家兜底。这些造就地王的体制性原因,并未因78家的退出而改变。此举或可稍降民怨,对地价影响实在有限。

  有人建议改革土地招拍挂制度。但是土地供应机制不变,供应总量不变,站着卖还是蹲着卖有什么本质区别吗?

  还有人建议对捂地的开发商“动真格儿的”。问题是“真”到什么程度,房地产公认是“支柱产业”,“格儿”动得太真了,影响地产业的发展,对地方的财政税收和GDP都没好处。投鼠忌器。

  出台物业税。这事儿议了好多年,一直出不来,猜猜谁手中的房产多,就知为什么出不来了。

  还有什么招儿?

  结论:房价还得涨,尽管不会永远涨。

  《红楼梦》中的王熙凤说过:“千里搭长棚,没有不散的筵席”。

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作者:yyskw(2010-04-16 09:59:51),[首贴]
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