深圳断供调查：炒房客惨烈作秀逼宫“救市”
6月底以来，深圳房贷断供事件频频上演。7月20日，深圳宝安碧水龙亭的黄小姐与其他67位业主做出了一个决定：集体断供。“去年6月按揭买的房，如今跌了40%，房子总价比房贷还少，这是名副其实的负资产。”黄小姐表示，继续还贷不如重新买一套划算。
此举让深圳楼市断供事件有了“升级版”，各种报道蜂拥跟进。一时间，大有“断供潮”汹涌澎湃的势头。
“楼市岌岌可危，搞不好就是第二个股市。”经济学家赵晓给出了最悲观的判断：处理不当，将会蔓延！继“银行先死论”后，断供危机更加危言耸听，与愈演愈烈的救市呼吁配合得天衣无缝。
房价越跌，断供越多，最终危害的是银行的金融安全，政府对楼市救还是不救？
楼市到了非救市不可的地步了吗？本报记者实地调查发现，深圳断供的人基本都是炒房客，且动机不纯；而且，断供面和程度远没有想象中严重，作为“孤案”，也没有蔓延趋势。
“中国楼市要维稳，就不会出现暴跌，断供就没有生存土壤。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌接受本报记者采访时称。中央财大银行业研究中心主任郭田勇则对本报记者表示：“目前楼市正朝着调控方向而去，完全可控，政策不会被断供扰乱。”
包括深圳市房地产研究中心副主任王锋和深圳银监局相关负责人在内的官方人士均表示，深圳的银行早已着手提高信贷门槛。后者还透露：“关于深圳房贷断供的权威数据，最近几天就会公布。”
本周，住房与城乡建设部“三定方案”敲定，新设房地产监管司强化楼市调控意图明显。
断供并不严重
深圳楼市始终处于风口浪尖。
引发断供舆论大战的是一篇爆料的博客文章：深圳房贷“断供”千亿，买房负资产至少30万人。听起来恐怖，记者采访到的事实并没有那么严重。
碧水龙亭68名业主集体断供，已经是深圳断供最多的楼盘，另外一个楼盘半岛城邦还有50余人。此外，已公开的十余个楼盘里，“断供”的仅是个位数。从分布上看，多在像宝安这样的“关外”区域，“关内”则鲜有涉及。
“可能断供的人非常少。”北京联达机构总经理杨少锋给记者详细算了一笔账：目前深圳房价跌到去年年初水平，加上2007年10月房价走到高点时二套房贷提到四成，此后成交量急剧萎缩，最高价接盘的人并不多，所谓负资产不过集中在去年年中的购房者手里。
深圳市国土局给记者提供的数据显示，7月22日一手房均价10707元，比去年最高点跌去38%。尽管如此，这也仅相当于去年年初均价。
据央行深圳中心支行公布的深圳金融机构数据显示：截至5月份，个人住房贷款余额为2291.85亿元；其中，截止到3月的不良贷款率只比年初轻微上升了0.04%达0.67%，低于全国水平。杨少锋表示：“大概13亿元左右的不良贷款是很正常的。”顾云昌则言简意赅：“问题面被夸大了。”
即便是不久前呼吁“救市”的深圳市房地产研究中心副主任王锋也认为，从目前深圳金融系统的调查数据来看，断供现象并不严重，“关内均价1.5万左右，不会有太大的起伏”。
有意思的是，在记者的追问下，“断供者”黄小姐也承认，现在拒还贷款是为了争得话语权，下一步是不是真正断供还不好说。
实际上，深圳金融部门早就开始严防房价泡沫带来的金融风险。
深发展客户经理贾先生对本报称：“深发展早已提高防范，并清查不良贷款，即使优质客户首付也不能低于四成。”人行深圳中心支行的人士表示，深圳房贷不良数据都是每月进行更新上报的，特别是近期，银监和人行部门加强了对房地产不良数据的关注。
据悉，银监会已派员到深圳调查，并下令深圳银监局上报情况，拿出风险控制方案。记者在深圳多家银行采访时看到，明眼处多有“珍爱信用记录”的提示语。
炒房客的表演秀
人数不多却来势凶猛。到底谁在“断供”？
碧水龙亭的68位业主众口一词地对本报记者表示，断供的房子是用来自住的。一位李先生在碧水龙亭拥有3套房产，他的解释却是“打通自住”。
碧水龙亭的开发商，深圳榕江实业公司的销售郝小姐表示，真正买来自住的业主是不会选择断供的。他们查询业主的资料发现，这68位业主大多是投资客，有不少人名下有三四套房产。
而为他们提供房贷的平安银行认为，业主此举多半是作秀，如果真正是买来自住的，购买当初就应具备还款能力，房价涨跌对业主还款并不构成影响。
而记者多方搜集已公开的断供业主名单也发现，不少人都有多套房产，押宝的是房价还会大涨。据央行深圳中心支行公开数据，2007年深圳贷款购房户中多次置业比例较上年增长接近14个百分点，投资比例增长5个百分点。
在半岛城邦拥有5套房产的于先生现在焦头烂额，他的几套房已有好几个月没有还贷了，现在中国银行每天打电话催他把房子转让出去。
很多人都明白：买房自住，房价涨了，也不可能用增值去购买其他商品，即使卖了房子再购买也没任何赚头；房价跌了，也丝毫不影响居住质量。而炒房则不同。
北京一商业银行的信贷经理告诉记者，正常情况下也不排除真有因经济负担增加而无奈断供的，事实上这种个别现象在任何地方都会出现。
顾云昌就表示，自住的是不会因房价跌而断供的，国外的断供都是经济负担增加的无奈之举，现在我们大面积“断供”没理由啊！负担没增加，只是不愿意承担投资风险。
极端方式“逼宫”
断供实质是“伤人一万、自损三千”。如此惨烈地作秀为了什么？
耐人寻味的是，碧水龙亭68位业主选择断供打的旗号竟不是房价下跌，而是强调因开发商私自改变原来规划设计，业主在维权，继而要求违约赔偿。而他们还不停地向记者讲述一组数据：以每个业主欠银行贷款70万元计算，将会让银行不良贷款增加5000万元。
黄小姐坦承，他们想通过这种方式引起公众和媒体的关注，向开发商施压，希望能与开发商平等对话，协商取得一些补偿。还有一位业主承认：“卷进来的越多，影响就越大。”
顾云昌、郭田勇等都认为，断供的本质是反对房价下跌，希望调控可以放松。
记者调查了解到，断供的初级版“退房潮”已在多个城市出现，业主要求开发商直接补偿差价，甚至干脆要求退房的声音不绝于耳。
恐怖还是恐吓？炒房客的本次作秀抓住了金融系统本身的漏洞。记者仔细分析断供者的情况发现，大多数敢断供的人房贷都是一成首付或零首付。银行如此做法，使得“甩手掌柜”有机可乘。“银行要负一定责任，必须反思。”郭田勇说。
记者采访到的银行方面的人士表示，其实个贷占比并不高，断供涉及资金不大，再加上有房子抵押，损失会很低。央行去年底统计的数据是，全国主要金融机构商业性房地产贷款余额约4.7万亿元，其中个贷余额仅占9.99%。
记者得知的另一内情是，断供很可能把开发商也扯进来。兴业银行深圳的一位零售业务部副总经理文世良解释，开发商一般都要跟银行签订回购协议，在没取得房产证之前，开发商的责任体现在担保合同上，如果业主断供，就要由开发商回购房产。
“孤案”难改维稳政策
断供施压的目的会得逞吗？关键要看所谓“断供潮”会不会蔓延，而这里的决定因素还是房价会不会普遍暴跌。
目前记者调查可以确认的是，除了深圳，在北京、上海、广州等一线城市和其他二三线城市均未出现恶意断供现象。原因很简单，房价依然坚挺。
7月21日，国家发改委公布最新数据，二季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%，涨幅比一季度下降1.8个百分点，尽管这已是连续6个月涨幅下降，但房价仍在高位徘徊。
一位在京城炒房的山西煤矿老板张立民只给了记者一句话：“只要房子没有严重资不抵债，即使希望从紧政策放松，也不会选择对自己伤害很大的断供。”
“深圳断供始终都是孤案。”顾云昌分析，深圳楼市炒作风盛，虚高成分大，其他地方并不具备这个特性。郭田勇则认为，在北京、上海等地银行放贷要规范得多，尤其是货币从紧后，门槛基本都有保证。
下一步，随着楼市调控的深入，尤其是6月中旬中央提出防止经济大起大落之后，楼市维稳成了主调。
银监会主席刘明康日前在银监会召开的年中工作会议上表示，要做好房地产风险的预警和控制工作，准确把握“区别对待、有保有压”的宏观调控要求。其中，房地产仍是“压”的重点行业。
顾云昌则认为：“楼市回调到现在仍然理性，属于预期之内。即使继续处于下降通道，暴跌也是不可能的。”
事实上，除了经济因素，制约断供的法律因素也会让违约者退避三舍。
“炒股止损没任何问题，炒房则很难止损。”房地产专业律师、北京仁和律师事务所的孟宪生律师对本报记者说，中国还没有个人破产法，房子断供后，业主不但损失首付、已还月供，在银行清偿房产后依然对不足部分负有债务责任，银行有权继续追偿违约者以后的经济收入。同时，个人信用污点也要终身背负。
以此分析，动机不纯的断供现象难成气候，而维稳的宏观调控政策更不会因此发生根本改变。
作者：专心论坛(2008-07-26 11:10:19)，[首贴]
