威胁全国金融体系的海南:烂尾楼之岛15年记(组图)
据媒体报道，从今年7月份以来，一场集中打击违章建筑的“铁锤行动”横扫三亚。由于拆违停止施工，投资人撤资，三亚未来将面临大量烂尾楼被人为制造出来的窘境。业内人士指出，1995年海南楼市泡沫破灭后导致大量烂尾楼出现，时隔15年后烂尾楼再现，说明我国区域开发仍旧是卖地、炒房的盛宴，大建大拆带来的是社会资源的巨大浪费。
烂尾楼15年一轮回（1995-2010）
作为“万通六君子”之一，潘石屹是当时海南投机客中比较清醒的一位。潘石屹发现，当时海口市整个报建面积除以该市常住人口和暂住人口，人均面积达到50多平方米，当时北京的人均面积才不过7平方米。
2010年8月11日，海南海口椰海大道一处小区住宅楼还只是空架子。该小区至今已闲置十年之久。
淘金热下的泡沫破灭
1988年，海南从广东省的一个地级行政区摇身一变成为中国的第31个省级行政区，也从一个“海外孤岛”一跃成为中国最大的经济特区。双重利好下，民间涌现出一股海南“淘金热”，主要是炒作房地产。
据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年增长超4倍。
1993年下半年，中央实行宏观调控，银根收紧，冻结了大笔资金，大部分工程未能建成，大量开发商倒闭，为烂尾楼的出现种下祸根。宏观调控的结果是房价直线下跌，到1997年，海南同样的房子已经跌到了1000元以下，泡沫由此破灭。
“野蛮生长”的惨重代价
作为“万通六君子”之一，潘石屹是当时海南投机客中比较清醒的一位。潘石屹发现，当时海口市整个报建面积除以该市常住人口和暂住人口，人均面积达到50多平方米，当时北京的人均面积才不过7平方米。 在潘石屹看来，这个数字只能说明一个问题，那就是海南房地产行业要出事了。结果随着1993年中央的宏观调控，投资客结束“野蛮生长”，纷纷逃离海南。钱断、人走的结果是，到了1995年，给海南岛留下空置房455万平方米，半拉子工程1631万平方米，闲置土地23800公顷。
据统计，当时海南不过六七百万人口，烂尾楼却占到全国的十分之一。从1999年一直延续到2007年，海南花了整整8年才把“天涯，海角，烂尾楼”三大景观中的“烂尾楼”消化掉。
“铁锤行动”再现烂尾幽灵
15年过后，据有关媒体的报道，海南的烂尾楼又有卷土重来之势。据报道，自2010年7月22日以来，一场声势浩大集中打击违章建筑的“铁锤行动”横扫三亚，直接指向全市多达400万平方米的违法建筑，这相当于2009年三亚市房屋销售面积的4倍。
2010年初，海南建设国际旅游岛大幕掀起后，大量民间游资与当地农村土地媾和而建的各类违法建筑面临覆没。根据三亚官方公布的最新统计，截至目前三亚全市拆除的违章建筑总面积已经超过了50万平方米，但距离400万平方米的违法建筑面积仍有不小的差距。
据报道，多达400万平方米违建将拆除，由于政府人力有限，政府拆除行为仅仅是对部分建筑主体进行破坏，大部分主体和墙体依然有待投资人自己拆除；此外，一些地基刚起、盖到一半或盖至数层的房屋，因拆违停止施工，投资人撤资，三亚未来将面临大量烂尾楼被人为制造出来的窘境。
“权力经济”下的烂尾怪现状
到2007年，海南花了8年才把“烂尾楼”消化掉。除了”权力经济“的影响外，海南区域功能定位的摇摆也是导致大建大拆的原因之一。据蔡慎坤在其名著《海南十年反思》一书中介绍，长期以来，海南的主导产业总是难以确定，每隔两三年就会发生变动。
上世纪90年代初，海南房地产泡沫导致产生总面积达1631万平方米的烂尾楼，其中烂尾楼工程的两个重灾区海口和三亚，分别有179宗和120宗。据统计，海口市烂尾楼的总建筑面积达1200多万平方米，沉淀资金149亿元。
“权力经济”是烂尾频现主因
事实上，不论是1995年因为房产泡沫破灭而产生的烂尾楼，还是2010年因拆除违章建筑产生的烂尾楼，政府始终难辞其咎。学者蔡慎坤在《海南十年反思》一书中表示，“市场经济”在很大程度上依然是“权力经济”。由于海南所进行的市场经济改革，为权力的市场化提供了比一般地区更好的机会，因而“权力经济”在这里比在内地更肆无忌惮。
如炒地炒得白热化时，在土地供给的一级市场上，权钱交易几乎是公开的。不少手握实权的人和房地产公司串通一气，以极其低廉的象征性价格大批圈占土地，然后转手获取暴利。结果必然是，政府规划、调控能力薄弱，对市场的管理措施不到位，最后形成了巨大的海南“地产泡沫”。
蔡慎坤认为，政府没有尽到的责任是：经济的发展怎么样才是可持续的；怎么样去管制、激励人去思考怎么做实业，而不去挣“暴发”的钱。正如蔡慎坤所言，2010年初，在海南建设国际旅游岛的背景下，三亚400万平违章建筑的出现，说明政府在规划和调控方面明显没有尽到应有的责任。
功能定位摇摆导致大建大拆
除了“权力经济”的影响外，海南区域功能定位的摇摆也是导致大建大拆的原因之一。据蔡慎坤在其名著《海南十年反思》一书中介绍，长期以来，海南的主导产业总是难以确定，每隔两三年就会发生变动。 建省初期，省委、省政府确定的是以经贸为龙头的产业发展战略，从1992年起，产业龙头不知不觉让位于房地产，在留下800亿套牢的金融资金和800多万平方米闲置的商品房以及上千万平方米的半拉子烂尾楼后，海南决策层如梦初醒，提出以旅游业为龙头，然而事实证明独木难支。
1995年，海南又酝酿提出建设“一省两地”的战略新思路，即中国沿海的新兴工业省和中国热带高效农业基地、中国海岛旅游胜地。在十年中，海南的发展战略发生了4次重大转向，而且后来似乎还在变化。发展战略的摇摆不定，使海南缺乏一以贯之的发展主线和建设重点，海南为此付出了惨重的代价。
区域开发成卖地、炒房盛宴
其实，不论是90年代初海南的经济特区热，还是2010年初的国际旅游岛规划，海南搞区域经济开发已经很难摆脱对于房地产业的依赖，区域开发已经成为卖地、炒房盛宴。数据显示，1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半；海南省财政收入的40%来源于房地产业。
而同样在2010年初，海南向媒体正式公布建设国际旅游岛消息前后，地产开发热始终高烧不退。包括雅居乐、富力、万科等知名开发商早已纷纷进驻海南，投资数十亿、上百亿的地产项目比比皆是。
海南统计局最新统计数据显示，2009年，海南地产开发的投资总额已接近海南前一年财政收入的总和。2009年海南省房地产开发投资达316.63亿元，而2008年海南省全年财政收入的总和为317.17亿元。
烂尾楼频现的几大危害
近年来海南超七成商品住房销往岛外，部分住宅小区空置率高达90%，存在严重的资源浪费现象。
海南房产泡沫的破灭和大量烂尾楼已经危及到国家金融体系。
造成社会资源的巨大浪费
很明显，烂尾楼的大量存在是一种对社会资源的严重浪费。上世纪90年代初，海南房地产泡沫导致产生总面积达1631万平方米的烂尾楼，其中烂尾楼工程的两个重灾区海口和三亚，分别有179宗和120宗。据统计，海口市烂尾楼的总建筑面积达1200多万平方米，沉淀资金149亿元。
烂尾楼处置的成本同样高昂，从1999年一直延续到2007年，海南花了整整8年才初步清理完毕。据了解，为处置这些烂尾楼，当年中央政府给予海南诸多优惠政策，如减免契税、营业税等。此外，中央政府还给予海南5亿元的财政补贴，海南省政府也免除相关税收10亿元。
同样，在2010年7月以来三亚掀起的拆除违章建筑“铁锤行动”中，据当地业内人甚至估计，目前三亚违法建筑至少有1000万平方米之多，就现实交易而言，如果按每平方米10000元市价，被拆掉的楼房实体价值也达到400亿元，这相当于2009年三亚市173亿元GDP总量的两倍多。
产生不良资产，危及金融体系
海南房产泡沫的破灭和大量烂尾楼的出现已经危及到国家的金融体系。据中国人民银行初步调查统计，截至1998年底，海南房地产占压四大专业银行的金融资产累计达406．57亿元，且多数已成不良资产。
另一项更为详尽的调查数据显示，截至1998年底，工、农、中、建四家国有商业银行积压在海南的空置房、半拉子工程和闲置土地上的资金有430多亿元（加上社会资金积压总量达800多亿元），房地产信贷不良率高达80%以上。
贪腐案件增多恶化投资环境
海南90年代初的地产开发热潮引发权钱交易等腐败现象。据统计，仅在1993年1月至1997年6月期间，海南省检察机关就受理贪污受贿等经济犯罪案件3067宗，立案侦查1020宗，共1252人因收受贿赂、玩忽职守受到刑事处理。
蔡慎坤认为，这种大面积的腐败行为严重损害了海南的投资环境，因为腐败所产生的大量寻租现象，必然大大增加投资者的投资成本，使很多投资者望而却步。
市场经济是在权力的深度介入下运作的，一旦权力凌驾于市场之上，将会导致政府在经济领域的越位和管理、调控领域的缺位。如果权力与市场的关系不理顺，区域发展仅仅依靠卖地、炒房推动，那么烂尾楼现象仍旧可能重现。
作者：专心论坛(2010-12-07 08:34:22)，[首贴]
