水太深,有点不会游了:实记亲历过的一次土地拍卖

　　前两天在酒吧看球，和一个同行酒友聊天。他很乐观的认为以前中国的土地乱象根源在于操作不透明，随着“招拍挂”的全面推行，土地运营全面“公开、公正、公平”，地价、容积率由市场决定。企业如果觉得地价太高难以盈利、或者觉得容积率不合理难以操作，可以“用脚投票”。政府有了市场做制约，就必然会主动推进土地规划、定价的合理化、公平化。

　　我笑笑：“小伙，刚刚海归的吧?”果不其然，新泽西海龟，去年回国，入行不久。“小伙，这不怪你，这潭水太深，你还不会游。”

　　我的记忆回到了去年的九月份(也可能是十月份，记忆有些模糊了)。当时我还在深圳，宝安的观澜镇有两个靠在一起的地块打包进行拍卖。地块容积率低，条件优越，之前就听说了大量的一线房企会到场“参赛”。刚好下午无事，和几个同事到了位于香蜜湖的深圳土地交易中心“助兴”。

　　关于这块土地的具体数据我已经不记得了，只记得起拍价是16亿元，起始楼面地价已经是6000多每平米。这在观澜镇这个收东莞手机信号比深圳手机信号还强的地方已经是天价。刚刚起拍的时候气氛还比较平和，几个开发商都在温和加价，也没有哪一家表现出势在必得的决心。渐渐的价格已经升到了18亿多一点，这时候已经无人再举牌。经历了一分多钟的平静，拍卖主持人也喊过了“18亿三次”，所有人都以为今天的拍卖到此结束了，在座的人已经开始和周边的人握手，在场的新闻记者也已经开始写通稿了，我和我的同事也准备起身离开。

　　这时候，主持人的“表演”开始了……

　　他首先放下了手中的锤子，开始讲话：“各位，今天我们拍卖的起拍价是16亿元。我现在郑重声明，16亿元是起拍价，但不是底价。”就在所有人都在为这突如其来的变故而愣神的时候，主持人突然一指刚才已经“中标”的开发商代表，大声呵斥：“你们舍得花18亿买这块地，现在我问你，18亿你们都出得了，现在让你们出19亿，你们愿不愿意出!?”这位开发商代表看上去也是一位公司领导，估计从学校毕业以后几十年都没被人这么指着鼻子呵斥过，一时间呆了，嘴唇蠕动了半天没有讲出话来。

　　这是主持人一拍桌子：“现在我宣布，这两块地的底价是19亿，低于19亿的话我们是不会买的。”停了一下，似乎是为了让自己显得更加理直气壮，又说：“为了防止国有资产流失，如果拍卖价不能达到19亿，我将宣布流拍。”

　　“国有资产流失”的大帽子一扣下来，台下一干从“运动”中走过来的中年人们都有些发懵。一时间谁也不敢接话。渐渐的开始有几个“政治嗅觉”敏感的人开始给离场给老板打电话，可能得到了更高层领导的正面授意。一回到场地以后底气突然变足。有一家开发商顿时接受了19亿的“底价”，另一家开发商立马跟上(后来知道两家公司分别是金地集团和万科所控股的子公司“易理”)，双方以500万为一个阶梯迅速向上加价。经过了若干轮的激烈争夺。最终金地集团以24.5亿的天价拿下来这块地，楼面地价超过8600每平米，“观澜地王”顺势而生。

　　所有的新闻媒体都没有对这场拍卖会中出现的这个小细节做任何的报道，都很有觉悟地“无视”了……

　　最搞笑的是，拿下来了地块的金地集团代表并没有表现出任何的欢呼雀跃，如此高的地价让几个代表也有些手心出汗、喉咙发紧，他们没有接受任何采访便迅速的离开。竞拍失败的易理也迅速的离开。倒是几个在现场从来没有一次举过牌子的开发商代表成了主角，在现场弹冠相庆、欢呼雀跃。

　　上前一打听，都是来“打酱油的”，最大的两家是招商地产、城建集团。原来这两家公司早年都在观澜囤了地，招商的“观园”、“澜园”地块都是2007 年囤的，地价极高，以眼下的行情根本无利可图。但是“地王一出，涨价有理”，难怪晚上要去喝酒庆祝一番。城建集团早年在观澜囤了一块很大的地，本来是开发低密度住宅，后来政府修路从项目经过，占用了一块边坡，导致实际可用面积减少。集团一直希望政府赔一块土地过来，但是政府表态“要地没有，要容积率随便给”。集团恨得牙痒痒，但最后也只能接受增加容积率以赔偿占用土地的方案。导致规划从“低密度住宅”一晃变成了“超高层住宅”，谁都知道在观澜那个地方建这种建筑形式的住宅根本是谁建谁死，历任领导谁都不敢开工。可是现在好了――“以这个行情，修成猪圈卖都有钱赚了。”

　　道理像葛优头上的小强――明摆着。地方政府既是游戏规则的制定者，又是游戏规则的执行者，还是游戏规则的解释人，最终又亲自下场参与游戏。这根本是个无解的悖论。

　　有人说只要废除了分税制，然后土地收入收归国有。地方政府钱够用了，就不会靠卖地赚钱了。这也是瞎扯之一种。土地收入收归国有以后，如何再分配又成为另一个无解的难题。地方政府出力卖地，却又拿不到钱。“仔卖爷田不心疼”，这种大锅饭式制度岂不又回到计划经济时代?甚至回到南宋时期那种“强中央、弱地方”的畸形社会形态?出力的、出地的都是地方，收钱的是中央，地方何不干脆囤地?或者干脆低价卖地以吸引投资?更严重的，还会滋生“围标”、“假招标”等违法的权利寻租行为。

　　例如一个地块，明明适合修住宅，但是一旦以住宅出让，地方无法土地出让金，只能得到土地增值税等等少量税费收入。地方政府一咬牙直接规划成厂房，或者再一狠心建个“开发区”、“信息港”、“创意产业园”免费招商。黑烟一冒，既拉进就业，又增加税收。最后国家拿不到钱、开发商拿不到地，都饿死拉倒……

　　土地出让金收归国有，除非全国土地由中央统一测量、统一规划、统一定价、统一出让……中央有那么多人力不?

　　如何解决土地悖论?这是一个系统而繁琐的工程，说大一些，牵涉到整个行政体系、地权体系甚至法律体系的全面改革。说小一些，至少都牵涉到财税体制和物权制度的完善。任何一个谁谁谁在网上宣称只要改进某某一个两个政策就能改变土地乱局的都无非是卖“大力丸”的，大家可以有砖拍砖，无砖拍米田共。拍完一笑了之，各自扯呼吧……

作者：专心论坛(2010-07-09 10:48:34)，[首贴]