冰火两重天——盘点２００９年全球房地产市场
万里之外的中国北京，等房结婚的小王也在苦恼，“今年房价疯涨，买不起啊！”
一边是房价狂跌，淑女也疯狂；一边却是房价猛涨，让人心发慌。2009年，美国房地产市场在泡沫破灭后一路下行，而中国楼市却异常“亢奋”，跌与涨都让人揪心不已。
美欧日政策刺激促回暖
美国房地产市场泡沫破灭引发金融危机，而金融危机令房地产市场回暖异常艰难。房价下跌、新房开工量下降、房屋止赎规模扩大以及房贷融资机构房地美和房利美亏损增加仍困扰着美国房地产市场。
美国全国房地产经纪人协会公布的最新数据显示，今年第三季度，全美都市住房中间价为每套17.79万美元，同比下跌11.2%。据统计，目前美国四分之一借贷购房者的房贷总额高于房屋价值。穆迪商业地产价格指数也显示，与2007年峰值相比，美国商业地产价格迄今已下跌41%。“两房”日前又警告，它们面临新的亏损，而向其提供支持的联邦住房管理局也面临资金困境。
为稳定楼市，美国财政部今年3月份推出住房救助法案，内容包括救助“两房”和调整住房贷款担保，其中面向首次购房者的8000美元税收优惠计划深受欢迎。
受益于刺激政策，今年下半年，美国居民住房市场出现回暖迹象。美国全国房地产经纪人协会公布的最新数据显示，美国旧房销售量11月份比前月增长7.4%，经季节调整按年率计算为654万套，为2007年7月以来最高水平。该协会首席经济学家劳伦斯·云估计，税收优惠计划今年带动了35万到40万名购房者。
而欧盟“三驾马车”英国、法国和德国的房地产市场今年受危机影响不尽相同，但三国均采取了楼市刺激措施。
英国房地产市场去年房价大跌20%，销量几乎减半，直到最近才出现复苏迹象。英国莱坊房地产经纪公司住宅研究部总监利亚姆·贝利在接受新华社记者采访时说，回暖主要得益于超低基准利率及房地产商惜售导致市场供不应求。他说，英国房价今年有望上涨3%到4%，销量可能低于正常年份的25%。但短期内英国宏观经济形势不佳、失业人数增加及明年开始提高税率将抑制房市复苏。
法国房地产市场从2000年起经历一轮上涨周期，房价平均上涨近1倍。国际金融危机给法国房市带来巨大冲击。但随着政府鼓励政策相继出台，从今年年初开始，法国人购房热情升温。数据显示，今年第二季度和第三季度，法国新房销量分别同比增长29.6%和65.2%，二手房成交量呈上升趋势。
在德国，经济下行给工业用房带来较大影响，但对居民住房影响相对较小。德国政府今年年初出台的经济刺激计划推动了房市复苏。分析人士预测，明年德国房市将增长2%。
但是，日本政府推出的刺激房地产市场复苏措施未奏效。日本在2008财年补充预算中实施了史上最大规模的购房款减税措施，并在2009财年补充预算中下调首付比例。但无论政府推出多么诱人的刺激政策，在失业率上升和收入下降的情况下，日本房市依然无法走出低谷。
巴印俄房市表现各不同
“金砖四国”中的巴西、印度和俄罗斯的房地产市场今年表现不尽相同。总体而言，巴西和印度房市呈较快发展趋势，俄罗斯则冷清得多。
2007年前，由于利率高，巴西基本没有超过5年期的房地产贷款，房产价格长期维持在低位。金融危机爆发后，巴西建筑业遭到巨大冲击。为此，政府宣布设立40亿雷亚尔(1美元约合1.75雷亚尔)专项信贷，帮助建筑业渡过难关。今年3月份，巴西总统卢拉宣布“我的家，我的生活”住房保障计划，表示巴西将在未来两年内投入340亿雷亚尔，为中低收入家庭修建100万套住房。此外，政府鼓励国有银行向公务员提供低息贷款。
巴西政府的鼓励政策使越来越多的人开始考虑置业。购销两旺直接带动巴西房市快速发展。今年下半年以来，巴西主要房地产上市公司股票大涨，业界预测明年巴西房市将更趋火爆。
巴西圣保罗州住房工会首席经济分析师塞尔索·佩特鲁奇认为，巴西近期公布的宏观数据喜人，并将在2014年和2016年分别举办世界杯足球赛和奥运会，这在很大程度上提升了民众信心，吸引了外资。分析人士指出，虽然目前普通房价比两年前高出一倍，但仍在民众心理承受范围内；而且巴西初次买房者居多，投资性买房者少，因此房地产市场泡沫不大。
自印度政府2005年允许外商投资房地产以来，大量外资和投机资金涌入，推高主要城市土地价格，开发商也蜂拥建设针对印度“海归”的高档公寓，大城市房价翻番，租金增长超过75%。但是，金融危机重创房市。数据显示，2008年8月到2009年3月，新德里及其附近地区每月房屋销售量从1万至1.2万套大幅缩水三分之二以上。
为此，印度地产开发商重点开发中档房产，推动楼市回暖。莱坊房地产经纪公司印度分公司研究和咨询部主管吴拉姆·齐亚说，研究显示，低迷期印度几大城市房价下跌10%到40%。但从2009年3月份开始，大城市住宅价格回升10%到30%。印度房地产开发商协会主席库马尔·格拉认为，房地产最坏时期已过去。
而在俄罗斯，建筑成本过高和银行大幅提高房贷利率造成需求不足。以首都莫斯科为例，目前高档楼盘均价为每平方米折合3.3万美元，普通楼盘均价每平方米6100美元，年中曾下探至每平方米5300美元。与房价相比，莫斯科人均约1300美元的月收入显得微不足道。
有业内人士认为，俄罗斯政府并不希望发展过于庞大的房贷市场，而是希望通过投资建设达标住房来解决问题。今年第三季度以来，俄政府重点实施老战士住房改善计划。此外，莫斯科市政府每年还向部分困难居民免费提供一定数量的住房。贫困居民只要出示失业证明，支付物业费，就可得到面积在50平方米左右的普通住房。
中国高房价之忧
今年中国楼市可谓“低开高走”，时至岁末更是迎来“井喷”行情。据中国国家统计局日前公布的统计数据，11月份，中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅创年内新高，环比上涨1.2%，涨幅比10月份扩大0.5个百分点。
国际上衡量房地产市场是否过热主要有三个指标：租售价格比、房价收入比和商品房空置率。数据显示，目前中国部分城市租售价格比为1：800，大部分大中城市房价收入比超过6倍，北京、上海和深圳等地许多楼盘空置率接近50%。而国际公认的合理租售价格比在1：200至1：300之间，房价收入比在3至6倍之间，商品房空置率在5%至10%之间。
中国社会科学院经济研究所研究员袁钢明在接受新华社记者采访时说：“目前中国房地产市场积累的泡沫已到了比较严重的程度，现在是决策层采取切实措施让房地产市场回归理性发展的时候了。”
袁钢明曾对上世纪90年代初日本房地产泡沫破灭进行过深入研究。他说：“历史经验表明，地产泡沫破灭带来的危害巨大，将造成金融系统混乱，进而拖累经济。比如，日本地产泡沫破灭已近20年，其经济依然毫无起色。可见，不能等到泡沫破灭后再去应对。”
房地产市场与金融业可谓荣辱与共的“天然盟友”。以美国为例，自本世纪初互联网泡沫破灭后，政府、地产商、建筑商、金融机构乃至普通民众共享房地产“饕餮盛宴”长达数年之久，结果2007年地产泡沫破灭引发次贷危机，1年后演变为金融危机，房地产市场和金融业由盛及衰，并将美国经济拖入自上世纪30年代经济“大萧条”以来的最严重衰退。
今年11月份，又是因为地产泡沫破灭，阿联酋迪拜陷入债务危机。从日本到美国再到迪拜，地产泡沫破灭给经济造成的巨大损失显露无遗。国际货币基金组织的一项研究发现，房地产泡沫破灭后发达国家的产出损失平均为股市泡沫破灭后的2倍，并会导致经济衰退。
毋庸置疑，中国房地产市场发展潜力巨大，但也需遵循客观经济规律，健康的房地产市场才有利于中国经济大局。近来中国房地产市场出现的一些非理性发展迹象已引起政府高度重视，国务院日前明确表示将采取一系列措施遏制房价过快上涨势头。
作者：yyskw(2009-12-24 16:59:07)，[首贴]
